BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 70960

artículo 34). En segundo lugar, conforme al principio de tracto sucesivo (cfr. artículo 20
de la Ley Hipotecaria), la transferencia del aprovechamiento debe ser consentida por los
titulares dominicales y de cualquier otro derecho o carga inscrito sobre la finca de origen
y la de destino (cfr. artículo 35). En tercer lugar, con arreglo al sistema de folio real (cfr.
artículo 8 de la Ley Hipotecaria), cuando las fincas de origen y de destino del
aprovechamiento transmitido o distribuido consten inscritas en distritos hipotecarios
diferentes, se aplicarán reglas especiales que dejen reflejado en ambos registros de
forma coordinada la transferencia. En concreto, entre otras reglas, se establece que el
registrador competente para practicar la inscripción en la finca de destino del
aprovechamiento no llevará ésta a efecto hasta que le conste que se ha practicado la
nota en el folio correspondiente a la finca de la que el aprovechamiento procede (cfr.
artículo 36).
Por consiguiente, tanto desde el punto de vista del principio de especialidad, como
desde la perspectiva de los principios de tracto sucesivo, folio real y coordinación de la
publicidad registral con la legislación urbanística, resulta evidente que es condición
necesaria para el reflejo en el Registro de la Propiedad de las transferencias o
distribución de aprovechamiento urbanístico entre varias fincas, ya sean del mismo titular
o de titulares distintos, ya pertenezcan a un mismo Registro o a varios, la perfecta
identificación no sólo de la finca de origen, sino también de la finca o fincas de destino,
de forma que el aprovechamiento cedido o transferido desde la finca de origen a la de
destino pueda ser identificado no sólo por su contenido concreto, medido en número de
unidades de aprovechamiento, en función de los parámetros sobre edificabilidad y usos
que establezca la legislación urbanística aplicable, sino también por la ubicación
concreta en que ese aprovechamiento podrá ser materializado identificando
inequívocamente la finca de destino.
Ahora bien, esta determinación de la finca de destino no queda sin más sometida a la
voluntad del titular o de los titulares de la misma (sea o no el mismo o los mismos que los
de la finca de origen), sino que en todo caso requerirá su conformidad con la legislación
y el planeamiento urbanístico.
Por ello, como manifestación del principio de coordinación entre la publicidad
registral y la legislación urbanística, el artículo 37 del Real Decreto 1093/1997, bajo el
epígrafe «autorización urbanística de las transferencias de aprovechamientos
urbanísticos», dispone que «cuando la legislación urbanística aplicable exija la previa
autorización de las transferencias de aprovechamiento urbanístico, la concesión de
licencia específica o la toma de razón previa en Registros administrativos destinados a
hacer constar su realización, la concesión o inscripción respectiva constituirá requisito
del acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución».
Por tanto, para obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad de las
transferencias de aprovechamiento urbanístico entre fincas distintas es necesario, por un
lado, que la legislación urbanística aplicable admita o prevea esta posibilidad (cfr.
artículo 33 del Real Decreto 1093/1997) y, además, que cuando dicha legislación exija
una autorización previa o la obtención de una licencia específica o la inscripción en un
Registro administrativo, dicha autorización, licencia o inscripción en el correspondiente
registro administrativo se hayan obtenido previamente, pues las mismas constituyen
«requisito de acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución» del
aprovechamiento urbanístico.
Será imprescindible, además identificar el objeto de transferencia o transmisión, en
cuanto al número de unidades de aprovechamiento que corresponde a cada una de las
fincas afectadas antes de la transmisión o distribución, la cuantía del aprovechamiento
transmitido o distribuido, proporción que se le atribuya en relación al de la finca de
destino y cuantía del aprovechamiento a que queda reducida la finca de origen y la
identificación inequívoca y firme de la finca de destino a cuyo aprovechamiento
materializable ha de acrecer el sobrante transferido, conforme al principio de
especialidad que rige nuestro sistema registral al exigir tal determinación (cfr. artículos 9,
21 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento).

cve: BOE-A-2021-9669
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Núm. 138