BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 70959

La transferencia de aprovechamiento como técnica operativa de gestión urbanística,
tiene lugar por el acuerdo suscrito entre la Administración y los propietarios de suelo, o
entre éstos.
En su virtud la Administración puede adquirir suelo, generalmente urbano y destinado
a dotación pública, evitando recurrir a la expropiación forzosa. A cambio, el propietario
puede materializar su aprovechamiento urbanístico en una parcela distinta a la cedida,
agregándolo al aprovechamiento propio de esta segunda parcela.
Del mismo modo, si así lo previera el instrumento de planeamiento aplicable, los
propietarios de una parcela o solar pueden transferir el aprovechamiento subjetivo que
les corresponda y no puedan materializar en una u otro, a otras parcelas o solares en
situación inversa, es decir, que tengan atribuido un aprovechamiento objetivo superior al
que corresponda a sus propietarios. La transferencia determina la justa distribución del
aprovechamiento objetivo entre los propietarios intervinientes y legitima su
materialización por éstos.
En el caso de la Comunidad Valenciana se contempla como una técnica operativa de
gestión en los artículos 68, 77, 78 y 79 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación
del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, por lo que en dicho
ámbito autonómico deben diferenciarse los negocios de transferencia como técnica
equidistributiva y los negocios civiles patrimoniales que tengan por objeto la adquisición
de aprovechamiento -cfr. la sentencia de 16 de abril de 2018 de la Sala de lo
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad
Valenciana-.
4. Desde el punto de vista registral, el Capítulo V del Real Decreto 1093/1997, se
ocupa de la inscripción del aprovechamiento urbanístico.
Comienza este capítulo fijando en su artículo 33 las que denomina reglas generales
sobre la transferencia del aprovechamiento urbanístico, previendo que «en aquellos
casos en los que la legislación urbanística aplicable admita o prevea la realización de
transferencias del aprovechamiento urbanístico», ya se trate de transmisión entre fincas
pertenecientes a distintos titulares o de distribución del mismo entre las que pertenezcan
a un solo titular, su inscripción en el Registro de la Propiedad se practicará de acuerdo
con las siguientes reglas. En primer lugar se fijan los requisitos de forma y
consentimientos necesarios, previendo que para la inscripción por el registrador de la
propiedad será necesario que la transmisión o distribución del aprovechamiento
urbanístico se formalice en escritura pública otorgada por el titular o titulares de las
fincas sobre las que se distribuya el aprovechamiento, o que resulten afectadas por la
transmisión, así como por los titulares de los derechos inscritos o anotados sobre las
mismas y que resulten afectados por la transferencia de aprovechamiento. En segundo
lugar, se fijan las normas sobre actuación registral, disponiendo que la transmisión o
distribución será objeto de inscripción en el folio de la finca a la que el aprovechamiento
acrece o entre las que se distribuya, y se hará constar por nota al margen de la última
inscripción de dominio de la finca de que proceda.
Estas reglas aparecen desarrolladas en los artículos siguientes del Real
Decreto 1093/1997 (en concreto en sus artículos 34 a 37).
De los mismos resulta, en primer lugar, que, conforme al principio de especialidad
registral, entre las circunstancias que deberán figurar en los asientos que se practiquen
para hacer constar la transferencia del aprovechamiento urbanístico, además de las
generales (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento), se incluyen las
siguientes: a) el número de unidades de aprovechamiento que corresponde a cada una
de las fincas afectadas antes de la transmisión o distribución; b) la cuantía del
aprovechamiento transmitido o distribuido, proporción que se le atribuya en relación al de
la finca de destino y cuantía del aprovechamiento a que queda reducida la finca de
origen; c) la determinación de los derechos inscritos de las fincas de origen y de destino
que no queden afectados por la transmisión o distribución de aprovechamiento, y d) la
determinación de los derechos inscritos que se trasladan en todo o en parte de la finca
de procedencia del aprovechamiento transmitido o distribuido a la finca de destino (cfr.

cve: BOE-A-2021-9669
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Núm. 138