III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9669)
Resolución de 25 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y opción de compra de aprovechamientos urbanísticos.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70958
julio y en el art. 100 de la Ley urbanística de Aragón, Ley 5/1999, de 25 de marzo, idea
que aparecía reflejada con especial intensidad en la Ley del Suelo de 1998. Desde esta
consideración se trataría de una venta de cosa cierta y presente. Según otra opinión, sin
embargo, los derechos de aprovechamientos urbanístico nunca constituirían un derecho
real sobre bienes inmuebles, sino una mera facultad inescindible del derecho de
propiedad sobre las mismas fincas, sometidos a un complejo proceso de cuantificación.
Desde esta consideración la venta de los derechos urbanísticos se debería configurar
como una cosa de venta futura (…) Cualquiera que sea la posición que se sostenga
respecto a su naturaleza, -sigue diciendo la sentencia-, la determinación de esos
derechos está sometida a un proceso administrativo que ha de finalizar en la concreción
de una determinada edificabilidad del suelo del que emanan esos derechos. Quiere
decirse con ello que quien perfila como objeto de un contrato tales derechos, está
introduciendo importantes elementos de incertidumbre en el contrato. Sería pues un
contrato con un importante componente aleatorio, con una carga de riesgo y con una
notable indeterminación temporal, pues tanto la definitiva concreción de los derechos
como la definitiva materialización de los mismos está sometida, por imperativo legal, a un
control de la Administración urbanística competente. Estas incertidumbres, que desde
luego son conocidas por las partes, pueden ser afrontadas por las mismas, y es usual
que lo sean en el tráfico jurídico, utilizando diversas herramientas jurídicas con las que
compensarlas, normalmente con condiciones resolutorias o suspensivas (…)», en el
marco de un negocio, según los casos, sobre cosa actual o futura, propia o ajena,
determinada o determinable.
Ciertamente, como ha reconocido esta Dirección General -vid. Resoluciones de 14
de junio de 2011 y 13 de abril y 22 de julio de 2016-, el aprovechamiento urbanístico
subjetivo reconocido al propietario, como parte que es de las facultades de
aprovechamiento que el derecho de propiedad sobre una finca determinada atribuye a su
titular, puede ser objeto negociación jurídica, ordinariamente vinculada a la titularidad de
la finca, aunque nada impide, en vía de principios, que sea el aprovechamiento, y no la
finca, el objeto del negocio ni que el aprovechamiento se disocie de la propiedad de la
finca de que procede de modo similar a como se disgregan otras facultades del dominio
mediante la constitución de derechos reales limitados (v. gr. derecho de superficie o de
aprovechamiento especial).
Así, siempre que la legislación y/o el planeamiento urbanístico lo permitan, cabe la
celebración de un negocio cuyo objeto sea la transferencia de aprovechamiento entre
fincas distintas, de forma que quede disminuido el aprovechamiento urbanístico de una
finca, en favor de otra, la finca de destino, que acrece su contenido de aprovechamiento
en la misma medida en que la de origen lo disminuye, de manera estructuralmente
parecida a lo que sucede cuando por medio de una agregación se reduce la superficie
de una finca y se aumenta la de otra.
El negocio de transferencia o transmisión de aprovechamiento sujeto, en principio, al
régimen de disposición de bienes inmuebles, puede darse entre particulares o con la
Administración, puede ser puramente voluntario o de carácter forzoso o, por su función,
puede ser de mera adquisición patrimonial o servir de técnica de gestión urbanística,
cuando lo permita la respectiva legislación. Respecto esto último, después de publicado
el texto refundido de 1976 se registró un importante esfuerzo doctrinal para integrar en
nuestro sistema jurídico urbanístico la técnica operativa del aprovechamiento tipo y sus
transferencias.
El Tribunal Supremo la acogió en Sentencias de 22 de junio de 1981 y 4 de mayo
de 1982, relativas a las Normas Subsidiarias de Ibi y Petrel, autorizando así una práctica
que pronto se extendió a grandes municipios y que ha sido después mantenida en
posteriores Sentencias, como las de 6 y 15 de marzo de 1993, referidas todas ellas a
normas y planes aprobados entre el anterior texto refundido y la Ley 8/1990, de 25 de
julio. Y esta construcción jurisprudencial, recogiendo ideas y preocupaciones de los
distintos sectores del urbanismo, se vio después confirmada por ley, primero estatal,
luego autonómica, que incorpora a sus técnicas la del aprovechamiento tipo o medio.
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70958
julio y en el art. 100 de la Ley urbanística de Aragón, Ley 5/1999, de 25 de marzo, idea
que aparecía reflejada con especial intensidad en la Ley del Suelo de 1998. Desde esta
consideración se trataría de una venta de cosa cierta y presente. Según otra opinión, sin
embargo, los derechos de aprovechamientos urbanístico nunca constituirían un derecho
real sobre bienes inmuebles, sino una mera facultad inescindible del derecho de
propiedad sobre las mismas fincas, sometidos a un complejo proceso de cuantificación.
Desde esta consideración la venta de los derechos urbanísticos se debería configurar
como una cosa de venta futura (…) Cualquiera que sea la posición que se sostenga
respecto a su naturaleza, -sigue diciendo la sentencia-, la determinación de esos
derechos está sometida a un proceso administrativo que ha de finalizar en la concreción
de una determinada edificabilidad del suelo del que emanan esos derechos. Quiere
decirse con ello que quien perfila como objeto de un contrato tales derechos, está
introduciendo importantes elementos de incertidumbre en el contrato. Sería pues un
contrato con un importante componente aleatorio, con una carga de riesgo y con una
notable indeterminación temporal, pues tanto la definitiva concreción de los derechos
como la definitiva materialización de los mismos está sometida, por imperativo legal, a un
control de la Administración urbanística competente. Estas incertidumbres, que desde
luego son conocidas por las partes, pueden ser afrontadas por las mismas, y es usual
que lo sean en el tráfico jurídico, utilizando diversas herramientas jurídicas con las que
compensarlas, normalmente con condiciones resolutorias o suspensivas (…)», en el
marco de un negocio, según los casos, sobre cosa actual o futura, propia o ajena,
determinada o determinable.
Ciertamente, como ha reconocido esta Dirección General -vid. Resoluciones de 14
de junio de 2011 y 13 de abril y 22 de julio de 2016-, el aprovechamiento urbanístico
subjetivo reconocido al propietario, como parte que es de las facultades de
aprovechamiento que el derecho de propiedad sobre una finca determinada atribuye a su
titular, puede ser objeto negociación jurídica, ordinariamente vinculada a la titularidad de
la finca, aunque nada impide, en vía de principios, que sea el aprovechamiento, y no la
finca, el objeto del negocio ni que el aprovechamiento se disocie de la propiedad de la
finca de que procede de modo similar a como se disgregan otras facultades del dominio
mediante la constitución de derechos reales limitados (v. gr. derecho de superficie o de
aprovechamiento especial).
Así, siempre que la legislación y/o el planeamiento urbanístico lo permitan, cabe la
celebración de un negocio cuyo objeto sea la transferencia de aprovechamiento entre
fincas distintas, de forma que quede disminuido el aprovechamiento urbanístico de una
finca, en favor de otra, la finca de destino, que acrece su contenido de aprovechamiento
en la misma medida en que la de origen lo disminuye, de manera estructuralmente
parecida a lo que sucede cuando por medio de una agregación se reduce la superficie
de una finca y se aumenta la de otra.
El negocio de transferencia o transmisión de aprovechamiento sujeto, en principio, al
régimen de disposición de bienes inmuebles, puede darse entre particulares o con la
Administración, puede ser puramente voluntario o de carácter forzoso o, por su función,
puede ser de mera adquisición patrimonial o servir de técnica de gestión urbanística,
cuando lo permita la respectiva legislación. Respecto esto último, después de publicado
el texto refundido de 1976 se registró un importante esfuerzo doctrinal para integrar en
nuestro sistema jurídico urbanístico la técnica operativa del aprovechamiento tipo y sus
transferencias.
El Tribunal Supremo la acogió en Sentencias de 22 de junio de 1981 y 4 de mayo
de 1982, relativas a las Normas Subsidiarias de Ibi y Petrel, autorizando así una práctica
que pronto se extendió a grandes municipios y que ha sido después mantenida en
posteriores Sentencias, como las de 6 y 15 de marzo de 1993, referidas todas ellas a
normas y planes aprobados entre el anterior texto refundido y la Ley 8/1990, de 25 de
julio. Y esta construcción jurisprudencial, recogiendo ideas y preocupaciones de los
distintos sectores del urbanismo, se vio después confirmada por ley, primero estatal,
luego autonómica, que incorpora a sus técnicas la del aprovechamiento tipo o medio.
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
