BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 70957

administrativas correspondientes para realizar cualesquiera de las actuaciones sobre el
medio urbano, lo que determinará la afección real directa e inmediata, por determinación
legal, de las fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes de propiedad
horizontal o de complejo inmobiliario privado, cualquiera que sea su propietario, al
cumplimiento del deber de costear las obras.
El Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana estatal
de 1992, por su parte, diferenciaba en su artículo 23 entre los conceptos de
aprovechamiento urbanístico y de facultad de edificar, conceptuando al primero como «el
derecho a los usos e intensidades susceptibles de apropiación que se adquiere una vez
cumplidos los deberes de cesión, equidistribución y urbanización», en tanto que la
facultad de edificar se definía como «la facultad de materializar en una parcela el
aprovechamiento urbanístico que se adquiere con una licencia de edificación».
Se trataban, por tanto, de conceptos próximos, pero diferenciados en el contexto de
una legislación urbanística que partía de una concepción de adquisición gradual de las
facultades urbanísticas del dominio en que el denominado «ius aedificandi» se adquiría a
través de la licencia ajustada al planeamiento como título constitutivo del mismo.
Esta proximidad conceptual entre los derechos de edificación y aprovechamiento
urbanístico se ha acentuado en la legislación actual, una vez superado el citado sistema
de adquisición gradual de facultades urbanísticas.
Sin embargo, desde el punto de vista de la técnica urbanística pueden diferenciarse
aún, los conceptos de edificabilidad, aprovechamiento urbanístico subjetivo o
patrimonializable y de aprovechamiento real u objetivo -cfr. artículo 68 de la Ley 5/2014,
de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat
Valenciana-.
3. Respecto al régimen del aprovechamiento urbanístico subjetivo, la Sentencia de
la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2010, seguida por la de 22
de enero de 2016, señala que «el contenido económico del derecho de propiedad del
suelo es el que corresponde a su valor inicial, es decir, al de un terreno no urbanizable,
que sólo tiene el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal propio de su naturaleza.
Por ende, las facultades o contenidos urbanísticos artificiales, que no son inherentes a
esa naturaleza, sino producto de la concreta ordenación urbanística, como adiciones o
añadidos que derivan de la clasificación y calificación prevista en una norma o plan de
ordenación, no pasan de ser meras expectativas, que sólo se adquieren, consolidan e
ingresan en el patrimonio del propietario mediante la participación de éste en el proceso
urbanizador a través del gradual cumplimiento de los deberes urbanísticos que son su
contrapartida. Es entonces cuando nace el derecho a su indemnización y a la de los
gastos ocasionados para ese cumplimiento que hayan devenido inútiles», concluyendo
que la mera clasificación del suelo no supone la automática patrimonialización de los
aprovechamientos que la ordenación urbanística añade a tal contenido, de modo
coherente con el citado artículo 11 de la Ley de Suelo estatal al señalar que la previsión
de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en
el contenido del derecho de propiedad del suelo, pues la patrimonialización de la
edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en
todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del
régimen que corresponda, en los términos dispuestos por dicha legislación.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección Cuarta, de 3 de
febrero de 2011, seguida por la de 27 de marzo de 2013, por su parte, reconoce que
«(…) los derechos de aprovechamiento urbanístico, son objeto de una polémica doctrinal
en cuanto a su naturaleza y verdadero alcance. Según una opinión tales derechos,
emanados de los principios de la legislación urbanística, eran secuentes al cumplimiento
de los deberes urbanísticos que se imponían a los propietarios. Según esta opinión el
derecho de aprovechamiento urbanístico se presenta como un referente diferente al
suelo, configurando un bien jurídico autónomo patrimonializable e independiente del
suelo. Se consideraría como un derecho real pleno. Esta idea configuradora de un
derecho patrimonial autónomo encontró su apoyo en el art. 23 del RDL 1/1992, de 26 de

cve: BOE-A-2021-9669
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