III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-9669)
Resolución de 25 de mayo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa y opción de compra de aprovechamientos urbanísticos.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70956
cuadrados de techo, se considera necesario determinar un plazo máximo que no exceda
de 4 años conforme al artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
– Sexto: Tampoco queda determinado suficientemente si el precio que consta
reflejado en la escritura se refiere a la concesión de la opción o a la futura venta, siendo
este necesario para su inscripción conforme al citado precepto.
– Séptimo: No se da el requisito del convenio expreso de las partes para que se
inscriba.
Dichos defectos los considera subsanables, si bien la inscripción del derecho de
opción, y la venta del aprovechamiento urbanístico, adolecen del mismo defecto
insubsanable: la falta de inscripción previa de los derechos de aprovechamiento
urbanístico que corresponden a la finca, y por esta razón no se practica la anotación
preventiva de suspensión solicitada por la presentante en su escrito de fecha 7 de enero
de 2021.
La registradora mantiene íntegramente los defectos señalados salvo en lo relativo a
la denegación de la anotación por defectos subsanables de la inscripción del derecho de
opción de compra al considerar no ser necesaria la previa inscripción del
aprovechamiento como defecto insubsanable.
2. Antes de entrar a examinar los defectos objeto de este expediente procede
recordar la doctrina de este Centro Directivo en relación con el aprovechamiento
urbanístico como objeto de derecho -vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»-.
El artículo 11 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que prueba el
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone que el régimen
urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a
concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística.
La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma,
no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización
de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está
condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las
cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por dicha
legislación, requiriendo todo acto de edificación del correspondiente acto de
conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo.
Desarrollando el contenido estatutario del derecho de propiedad del suelo, se añade,
en el artículo 12, que el derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de
uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características
objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en
materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y
situación del bien.
Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja
el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el
artículo 26.
Las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde
determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes
aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio
público.
Particularmente, en el suelo urbanizado, el artículo 14, establece que las facultades
del derecho de propiedad incluyen, entre otras, las siguientes: la de edificar sobre unidad
apta para ello en los plazos establecidos para ello en la normativa aplicable y realizar las
actuaciones necesarias para mantener la edificación, en todo momento, en un buen
estado de conservación, o la de participar en la ejecución de actuaciones de reforma o
renovación de la urbanización, o de dotación en un régimen de justa distribución de
beneficios y cargas, cuando proceda, o de distribución, entre todos los afectados, de los
costes derivados de la ejecución y de los beneficios imputables a la misma, incluyendo
entre ellos las ayudas públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso
vinculado a la operación, así como obtener, en su caso, la conformidad o autorización
cve: BOE-A-2021-9669
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 138
Jueves 10 de junio de 2021
Sec. III. Pág. 70956
cuadrados de techo, se considera necesario determinar un plazo máximo que no exceda
de 4 años conforme al artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
– Sexto: Tampoco queda determinado suficientemente si el precio que consta
reflejado en la escritura se refiere a la concesión de la opción o a la futura venta, siendo
este necesario para su inscripción conforme al citado precepto.
– Séptimo: No se da el requisito del convenio expreso de las partes para que se
inscriba.
Dichos defectos los considera subsanables, si bien la inscripción del derecho de
opción, y la venta del aprovechamiento urbanístico, adolecen del mismo defecto
insubsanable: la falta de inscripción previa de los derechos de aprovechamiento
urbanístico que corresponden a la finca, y por esta razón no se practica la anotación
preventiva de suspensión solicitada por la presentante en su escrito de fecha 7 de enero
de 2021.
La registradora mantiene íntegramente los defectos señalados salvo en lo relativo a
la denegación de la anotación por defectos subsanables de la inscripción del derecho de
opción de compra al considerar no ser necesaria la previa inscripción del
aprovechamiento como defecto insubsanable.
2. Antes de entrar a examinar los defectos objeto de este expediente procede
recordar la doctrina de este Centro Directivo en relación con el aprovechamiento
urbanístico como objeto de derecho -vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»-.
El artículo 11 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que prueba el
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone que el régimen
urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a
concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística.
La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma,
no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización
de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está
condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las
cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por dicha
legislación, requiriendo todo acto de edificación del correspondiente acto de
conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo.
Desarrollando el contenido estatutario del derecho de propiedad del suelo, se añade,
en el artículo 12, que el derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de
uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características
objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en
materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y
situación del bien.
Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja
el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el
artículo 26.
Las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde
determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes
aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio
público.
Particularmente, en el suelo urbanizado, el artículo 14, establece que las facultades
del derecho de propiedad incluyen, entre otras, las siguientes: la de edificar sobre unidad
apta para ello en los plazos establecidos para ello en la normativa aplicable y realizar las
actuaciones necesarias para mantener la edificación, en todo momento, en un buen
estado de conservación, o la de participar en la ejecución de actuaciones de reforma o
renovación de la urbanización, o de dotación en un régimen de justa distribución de
beneficios y cargas, cuando proceda, o de distribución, entre todos los afectados, de los
costes derivados de la ejecución y de los beneficios imputables a la misma, incluyendo
entre ellos las ayudas públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso
vinculado a la operación, así como obtener, en su caso, la conformidad o autorización
cve: BOE-A-2021-9669
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