BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 68424

calificación negativa haber estado motivada lo suficiente como para esclarecer ese
hecho e incluso aportar algún dato fáctico que permita deducir su identidad, como se
expone en el párrafo anterior.
Es más, entiendo, en este caso, que se vulnera el artículo 24 de la Constitución
Española, estando en una situación clara de indefensión con esta calificación negativa,
dado que en la nota simple que el propio Registro nos facilita para la adjudicación de
herencia en 2016 (primer título aportado para la inmatriculación) es negativa, es decir,
nos dice que no está registrada, y posteriormente, en 2021, una vez presentados los dos
títulos para la inmatriculación nos califican negativamente porque supuestamente la finca
está registrada (pertenece a otra ya registrada), todo ello sin justificar ni motivar la
calificación negativa, requisito indispensable y exigido por la DGRN para ello.»
IV
La registradora de la Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 2, doña María
Sonsoles Rodríguez-Vilariño Pastor, emitió informe, en el que mantuvo íntegramente su
calificación, y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20, 205 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de febrero de 2012, 4 y 5 de
mayo de 2016, 24 de enero, 17 de febrero, 3 de abril, 31 de mayo y 29 de septiembre
de 2017 y 31 de enero y 22 de mayo de 2018, y la Resolución de la Dirección general
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de septiembre de 2020.
1. El presente recurso tiene como objeto una escritura de disolución de condominio
que pretende ser título inmatriculador de una finca.
La registradora opone que la finca coincide con otra ya inmatriculada, registral 5.642
de Pilas.
La finca cuya inmatriculación se pretende se describe en el título como: «Urbana.
Casa doblada parcialmente, sita en Pilas, en la calle (…), de la superficie de
cuatrocientos treinta y seis metros cuadrados (436 m2), de los que están construidos un
total de 230 m2., convenientemente distribuidos para vivienda, y destinándose el resto sin
edificar a patio. Linda: derecha entrando, el número (…) de la misma calle, de J. B. V.;
izquierda, el número (…) de la misma calle, de M. R. B. y el número (…), de A. M. G.; y
fondo, con (…)».
En el Registro la finca 5.642 se describe así: «Rústica. Cercado de tierra con viña al
sitio de (…) del término de Pilas, de cabida tras varias segregaciones de ochenta y siete
áreas, setenta y siete centiáreas y cincuenta decímetros cuadrados, que linda: por norte,
con la carretera, que conduce a (…); sur, con finca (…); por el este, con la otra mitad de
la finca matriz que se adjudica a doña M. L. C. H.; y por el oeste, con finca de los
señores M. S., camino (…) y en parte con finca del (…)».
2. Como ha puesto de manifiesto este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas
en los «Vistos»), al resultar la inmatriculación el inicial acceso de una finca al archivo
tabular, no es de aplicación la exigencia contenida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria
relativa a que «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos»; sino que debe extenderse la calificación al
cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
según el cual «el registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a
favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total
o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido
previamente inmatriculadas».

cve: BOE-A-2021-9323
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Núm. 133