BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 4 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 68409

tal cancelación ni siquiera por prescripción o caducidad, así lo resuelva en calificación
motivada en la que se expresen entonces los posibles medios de cancelación.
– En los libros del Registro, procedentes de la referida escritura autorizada el 29 de
diciembre de 2008, por la cual la entidad «Sociedad Mixta de Gestión y Promoción del
Suelo, S.A.» vendió a «Prado de la Vega Properties, S.L.» un solar y se pactó condición
resolutoria en garantía de la obligación de obtener licencia y de la de incorporar en la
publicidad gráfica de comercialización de la parcela la referencia a «suelo desarrollado
por SOGEPSA», aparece que fueron garantizadas con condición resolutoria las
siguientes obligaciones: «a) El resultar la Parcela/Lote edificatorio objeto de
compraventa, no susceptible de obtener la correspondiente licencia de edificación y/o
primera ocupación, con un uso residencial y destino a vivienda libre –VL–, permitido por
la normativa al efecto del definitivamente aprobado Plan Especial del Área Residencial
(…), en Oviedo, –Expte. SPDU-G 05/03 –BOPA del día 2 de abril de 2.005–, por causa
directamente imputable a la Sociedad vendedora. b) La no incorporación en la publicidad
gráfica de la referencia a «suelo desarrollado por Sogepsa» conforme a las
determinaciones señaladas en la precedente cláusula Séptima. En ningún caso podrá
ejercitar la acción de resolución quien haya provocado la causa de la misma».
La registradora, además de otro defecto que no se recurre, señala que siendo la
solicitud de cancelación de una condición resolutoria pactada para garantizar una serie
de obligaciones de hacer distintas a la del pago del precio, la regla general para proceder
a la cancelación de los derechos inscritos en el Registro, es que se requiere el
consentimiento en escritura pública del titular registral a cuyo favor se practicó la
inscripción o en su defecto resolución judicial firme; que no comparecen los titulares de
dichas condiciones prestando su consentimiento a dicha cancelación por lo que no es
posible practicar la misma; que tampoco sería de aplicación la llamada caducidad
automática prevista en el párrafo segundo del artículo 82 al no haber sido previsto la
misma por las partes.
El notario recurrente alega lo siguiente: que hay una deficiente publicidad formal
proporcionada por el Registro en lo que se refiere al contenido de las condiciones
resolutorias que se pretenden cancelar, lo que ha hecho que se solicite subsidiariamente
la cancelación de las mismas; que la condición resolutoria que se pretende cancelar
garantiza unas obligaciones que carecen ya de razón de ser, por lo que ha desaparecido
la causa material del artículo 1275.1 del Código Civil o presupuesto esencial sobre el que
se asienta la voluntad negocial.
2. Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo que establece que debe
distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio
aplazado de compraventas y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación
(ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) y la
cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su
ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa,
retracto convencional, es decir, derechos de modificación jurídica), regulado en el
artículo 177 del Reglamento Hipotecario.
En el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones
distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no podría aplicarse por
analogía el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos
distintos (derechos de modificación jurídica y condiciones resolutorias en garantía de
obligaciones de hacer y no hacer) y en ningún caso sería de aplicación el párrafo quinto
del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a la condición resolutoria en garantía de
precio aplazado, de estricta y restringida interpretación según este Centro Directivo (cfr.
Resolución de 25 de marzo de 2014), pues se trata de una norma excepcional frente al
principio general que consagra el artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero:
para cancelar es necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial en
procedimiento en que se haya dado audiencia al mismo (artículos 24 de la Constitución
y 20 y 82 de la Ley Hipotecaria).

cve: BOE-A-2021-9321
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Núm. 133