BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 63091

recurrente entiende que, en el ejercicio de acciones personales derivadas del contrato,
cuando se postula la eficacia o ineficacia de una relación negocial, basta dirigir la
pretensión entre aquel de los cónyuges que haya sido parte en el contrato, sin necesidad
de demandar también al otro cónyuge que no intervino en el mismo.
2. Reiterada doctrina jurisprudencial libera al acreedor de la carga de demandar a
ambos cónyuges cuando ha contratado con uno solo de ellos y no obliga al cónyuge no
deudor a que sea parte en el proceso (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de
septiembre de 1986 y 16 de junio de 1989 y demás señaladas en los «Vistos»). En este
sentido debe darse la razón al recurrente.
La acción de resolución por falta de pago es una acción personal, que no por el
hecho de tener trascendencia real se convierte en acción real. Y solo la puede interponer
el vendedor frente al comprador.
3. Pero no es menos cierto que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia
de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y cualquier modificación de los mismos
exige consentimiento del titular registral o resolución judicial firme en procedimiento
seguido contra todos aquellos a quien el asiento registral conceda algún derecho (cfr.
artículos 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
En este sentido el cónyuge del titular registral, que adquirió para su sociedad de
gananciales, tiene derechos sobre la finca, pues esta ingresa en el patrimonio ganancial.
De ahí que todos los actos dispositivos sobre la finca requieran su consentimiento
(artículos 1377 Código Civil y 93.4 del Reglamento Hipotecario).
4. En el ámbito de los procesos ejecutivos el Reglamento Hipotecario armonizó las
dos circunstancias (carácter ganancial del bien con la inexistencia de litisconsorcio
pasivo necesario) no exigiendo demanda del embargo al cónyuge no titular, pero sí que
se notifique la demanda al cónyuge en gananciales que no es formalmente titular
registral por no haber sido comprador.
Así el artículo 144, párrafo 1, del Reglamento Hipotecario dispone que: «Para que
durante la vigencia de la sociedad conyugal sea anotable en el Registro de la Propiedad
el embargo de bienes inscritos conforme a lo previsto en los apartados 1 o 4 del
artículo 93 o en el apartado 1 del artículo 94, deberá constar que la demanda ha sido
dirigida contra los dos cónyuges o que estando demandado uno de los cónyuges, ha
sido notificado al otro el embargo».
Esta misma solución debe entenderse que es la procedente en la resolución de la
compraventa enjuiciada, pues deben tener la posibilidad de intervenir todos aquellos a
quienes el asiento atribuye algún derecho, y sin duda lo es el cónyuge del titular registral
en gananciales.
5. Es la misma solución dada por este Centro Directivo para la protección de los
titulares de derechos inscritos con posterioridad a aquél que se pretende resolver.
Tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones 21 de junio y 26 de
noviembre de 2012 y demás citadas en el «Vistos»), que es cierto que con la inscripción
de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción
resolutoria del contrato y se evita la no afectación a terceros que por reunir los requisitos
del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio.
Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la sentencia
declarativa de la resolución dictada en pleito entablado sólo contra el adquirente permita
la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último.
Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se
concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales
presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio
declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho;
c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que no
se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda, y, e) que los

cve: BOE-A-2021-8620
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