BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 63066

Por tanto, en mi opinión las disposiciones del artículo 36 del Reglamento de Costas
(Real Decreto 876/2014), que impiden la práctica de cualquier asiento cuando la finca
intersecte con el dominio público marítimo-terrestre, deben matizarse o adaptarse en
relación a las [sic] finca situadas en las zonas de exclusión de la D.A. 7.ª de la
Ley 2/2013. En los casos de invasión del dominio público contemplados en el artículo 36,
los afectados pueden calificarse de meros detentadores u ocupantes; algo que no ocurre
con los titulares de fincas situadas en las zonas de exclusión, que detentan un derecho
al menos potencialmente enajenable reconocido legalmente. No debe vedarse su acceso
al registro en virtud del artículo 36 del Reglamento de Costas por las razones antes
esgrimidas.
Y no pretendo que se inscriba este derecho derivado de mi escritura como una
propiedad ordinaria, sino reflejando la situación de intersección con el dominio público y
definiendo mis derechos con los contornos previstos por la D.A. 7.ª de la Ley 2/2013. En
el caso contrario, de falta de estimación de este recurso, al pedir una nota simple
informativa de esta finca seguirá apareciendo como titular de la misma la persona que
me vendió la propiedad, que previamente la había adquirido en el año 2006 por herencia,
y no tuvo problema en registrar su adquisición en 2007 (cuando la finca ni siquiera era
todavía zona de exclusión del dominio público, sino dominio público ordinario). Ello
supondría dar una imagen distorsionada de la realidad. E incluso podría dar lugar a
confusión cuando la Administración tratase de determinar en el futuro el interesado al
que haya de transmitir los derechos una vez aprobada la Orden conjunta del Ministro de
Hacienda y Administraciones Públicas y del Ministro de Agricultura, Alimentación y Medio
Ambiente.
Entender que hasta que no se apruebe la orden ministerial conjunta, los derechos de
los ciudadanos sobre estos inmuebles son inexistentes, equivalentes a meros
detentadores, supone un desconocer la realidad y dejar desamparados a unos
ciudadanos ante la inacción de la Administración para reconocer sus derechos, pero no
para exigir sus obligaciones. Porque estos ciudadanos, tal como me he referido
anteriormente, son titulares catastrales y les es exigido el IBI anualmente; al igual que el
IRPF procedente de rentas derivadas de estos inmuebles. Estos inmueble [sic] son
tenidos en cuenta a la hora del pago del impuesto de patrimonio. Y la transmisión de
estos derechos está sujeta a la imposición indirecta que supone el impuesto de
transmisiones patrimoniales onerosas y el de sucesiones y donaciones. Y la
Administración, al valorar los bienes transmitidos, los trata como una propiedad ordinaria,
y no una mera detentación. Conforme al artículo 3 del Código Civil, las normas se han de
interpretar de acuerdo con la realidad del tiempo en que han de ser aplicadas. Y la
realidad es la descrita, la de unos ciudadanos que pagan sus impuestos como si fueran
propietarios ordinarios; la de una Administración que no establece como prioridad
aprobar la orden ministerial conjunta; y la de una legislación comunitaria que ampara al
ciudadano cumplidor frente a la inactividad de la Administración.
Tercero: Finalmente se han de tener en cuenta los perjuicios que supone la falta de
inscripción. La presente compraventa va seguida de una escritura de préstamo
hipotecario entre cuyas cláusulas figura una de vencimiento anticipado si no es posible
inscribir el derecho real de hipoteca. Ello supondrá que el Banco podrá exigirme la
devolución de la totalidad del préstamo antes del plazo pactado, con la posibilidad de
que proceda al embargo de otros bienes de mi titularidad para asegurarse la devolución.
Y sin contar la desconfianza que supone para el crédito bancario estas situaciones de
imposibilidad de inscribir una garantía real cuando el Registro de la Propiedad no ha
suministrado con anterioridad ninguna información en relación a estas limitaciones por la
intersección del dominio público.»

cve: BOE-A-2021-8617
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Núm. 123