BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 63064

III
Contra la anterior nota de calificación, don J. V. V. y doña M. T. C. interpusieron
recurso el día 17 de marzo de 2021 mediante escrito en los siguientes términos:
«Fundamentos de Derecho.
Primero: En primer lugar se ha de poner de relieve la gran inseguridad jurídica
existente, pues hasta el otorgamiento de mi escritura no había habido ningún problema
por razón de invasión de dominio público marítimo terrestre en las transmisiones, ya inter
vivos, ya mortis causa, de los departamentos del edificio en el que se ubica el objeto de
mi escritura. A mayor abundamiento, en la nota simple de información continuada
solicitada por el notario y protocolizada en la escritura, no se hizo constar ninguna
advertencia de este tipo. Entiendo que la registradora de la propiedad no está vinculada
por anteriores calificaciones de sus antecesores del Registro, ni tampoco por sus propias
calificaciones previas, pero quiero poner de relieve que al menos antes de firmar, en la
nota simple, se debía haber advertido de la invasión del dominio público y se habría
podido actuar en consecuencia. En el certificado catastral descriptivo y gráfico solicitado
por el notario e incorporado a la escritura, tampoco se hace ninguna mención a la
intersección con el dominio público, sino que su titular catastral y por supuesto el
registral, era la parte vendedora.
La pregunta es cómo es posible que el sistema de seguridad jurídica puede
presentar este fallo, en que una persona de buena fe, que compra del titular registral y
catastral, sin ningún tipo de carga ni limitación anotada o inscrita, vea que finalmente no
puede inscribir su derecho. Se suele decir que las limitaciones legales no requieren
publicidad registral, pues ya la ley las da a conocer. Pero esa afirmación es
absolutamente errónea. Dicha publicidad legal, al menos en esta materia, es
absolutamente insuficiente, no se percibe ni se detecta por los ciudadanos, que invierten
o se adeudan con grandes sumas de dinero al adquirir un inmueble y merecen que
dichas limitaciones se reflejen en un sistema de publicidad registral.
Segundo: Soy conocedor de la doctrina de la Dirección General en materia de fincas
que invaden el dominio público. Pero entiendo que se debe matizar esta doctrina en
relación a las fincas situadas en las zonas llamadas de exclusión a que se refiere la D.A.
7.ª de la Ley 2/2013 de 29 de mayo de protección y uso sostenible y de modificación de
la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas. La finca objeto de la escritura se encuentra en
dicha zona, lo cual además reconoce la calificación registral y la comunicación del
servicio de Costas, por lo que según el apartado primero de dicha D.A. 7.ª, dicho
inmueble queda excluido del dominio público marítimo-terrestre.
Ello no obstante, conforme al apartado 4 de dicha D.A. 7.ª, la efectividad de esta
exclusión del dominio público estará condicionada a la formalización de los
correspondientes negocios de transmisión que formalice la Administración a favor de los
interesados. Y para realizar dicha transmisión a los interesados, es necesaria la
aprobación de una Orden conjunta del Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas
y del Ministro de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente para determinar el
procedimiento de identificación de los interesados y el negocio jurídico a través del cual
deba efectuarse dicha transmisión. Y el problema es que esa orden conjunta todavía no
se ha aprobado.
La cuestión es si esa lentitud de la Administración debe condenar de forma indefinida
al ostracismo registral a unos ciudadanos que son titulares de un derecho real con valor
patrimonial y han cumplido diligentemente sus obligaciones al adquirir un inmueble.
Y se ha de incidir que el derecho adquirido constituye un derecho real con valor
patrimonial, por lo que conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria debería poder
acceder al Registro. Obviamente, debido a la intersección con el dominio público, el
derecho adquirido sobre esta finca no es (todavía) una propiedad plena y no se debe
calificar nuestro derecho de esa forma en el Registro, pero al menos debería registrarse
el mismo con la advertencia de su afectación por la D.A. 7.ª de la Ley 2/2013. Lo que

cve: BOE-A-2021-8617
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