BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 63056

lo que resulte de las escrituras públicas…”, y lo cierto es, en cualquier caso, que la
autocontratación si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta la falta de
imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y parte que le
habilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el
representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o
autorización del dominus. Razón por la cual el registrador, antes de practicar el asiento,
deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el
supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la
licencia, autorización o ratificación del dominus negotii que permita salvar dicha
autocontratación. En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a falta de
la aportación de esa prueba, excluye automáticamente la representación y contradice
directamente el juicio que afirme su existencia. Todo ello en concordancia con los
principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, a parte
el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el trasmitente
sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguarda judicial de los asientos del
párrafo 3.º del artículo 1.º de la Ley Hipotecaria y el de fe pública registral del artículo 34
de la misma, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado deposita en la
legalidad de los asientos registrales, lo que, en este caso, en defensa de los derechos
del representado o poderdante, exige se extreme el control de legalidad, ante el riesgo
de que pueda perder la acción de nulidad, que de la auto-contratación deriva, si surge un
tercero protegido por la fe pública registral.
– La Resolución de la Dirección General de 6 de julio de 2006 ha dicho que
“constituye un obstáculo para la inscripción el hecho de que la misma persona intervenga
en la escritura calificada en representación de la sociedad vendedora y, a la vez, como
comprador” y que “la comparecencia de una persona física con aquella doble condición
determina un supuesto de autocontratación no permitida”. Y la Resolución de 18 de julio
de 2006 a su vez ha entendido que, “según la jurisprudencia, la doctrina científica
mayoritaria y el criterio de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 3 de diciembre
de 2004), el administrador único, como representante orgánico de la sociedad sólo
puede autocontratar válida y eficazmente cuando esté autorizado para ello por la Junta
General (…)”
– Resolución de 31 mayo 2012: En los supuestos de autocontratación y en las
situaciones de conflictos de intereses, la legitimación del administrador de ambas
sociedades no puede derivar únicamente de la escritura de su nombramiento reseñada
en la escritura en que se formaliza el negocio jurídico y del contenido legalmente
predeterminado de su ámbito de actuación, sino que requiere, además, de un acto
específico de autorización por parte de la Junta General que exigiría, de acuerdo con la
doctrina expuesta de esta Dirección General, una reseña específica al respecto (“que se
han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibición de documentación
auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la
representación… el Registrador, por su parte, deberá calificar, de un lado, la existencia y
regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación”).
La reseña identificativa del documento del que resulta la representación alegada que el
notario está obligado hacer según el artículo 98 debe comprender, pues, ambos títulos
legitimadores de la actuación del representante.
Y el juicio de suficiencia, expreso, concreto y coherente con el negocio documentado,
imprescindible para que el registrador pueda calificar la congruencia de dicho juicio con
el contenido de título, debe resultar de ambos documentos de los que deriva la
representación, y especialmente del segundo, pues dado el contenido típico de la
representación orgánica, la fuerza legitimadora de la actuación del representante en los
casos de autocontratación deriva fundamentalmente, en caso de autocontratación, de la
referencia expresa a la licencia o autorización del comitente y del contenido de ésta (cfr.
artículo 267 del Código de Comercio). En caso de ser legalmente necesaria y no existir
esta autorización o no reseñarse en la escritura calificada, no podría entenderse como
acreditada en debida forma la representación, ni estimarse congruente el juicio notarial

cve: BOE-A-2021-8616
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