BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 63051

limitado a los efectos de hacer constar en la inscripción la descripción de la edificación
existente en la finca, dado que en este aspecto, y en la medida en que la certificación
catastral cumple la función de acreditar la antigüedad de la obra en los términos
establecidos en el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, sí
que sería preciso constatar la identidad descriptiva de la edificación para su acceso al
Registro.
3. El segundo de los defectos plantea la posible existencia de dudas sobre la
identidad de la finca en estos términos: «hecha búsqueda en el Registro, se observa que
al menos de tres de los colindantes catastrales, se corresponden con fincas registrales
que fueron segregadas de la finca 4752, existiendo por tanto dudas fundadas de que
dicha finca nunca hubiera accedido al Registro y por tanto careciera de inscripción 1.º o
inmatriculación, sino que procedería de segregación de la repetida finca 4752».
Como ha puesto de manifiesto este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los
«Vistos»), al resultar la inmatriculación el inicial acceso de una finca al archivo tabular, no
es de aplicación la exigencia contenida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria relativa a
que «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos»; sino que debe extenderse la calificación al
cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
según el cual «el registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a
favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total
o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido
previamente inmatriculadas».
En todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar
que se produzca la indeseable doble inmatriculación. Además, hay que considerar que el
procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías,
al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse
afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca
al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo
producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.
Por tanto, la cuestión central de este expediente es si existen dudas fundadas o no
respecto a que la finca que se pretende inmatricular esté previamente inscrita. Con
arreglo a la doctrina ya consolidada de este Centro Directivo, siempre que se formule un
juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni
discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
4. En el presente caso, la registradora se limita a señalar en la nota de calificación
que «se observa que al menos de tres de los colindantes catastrales, se corresponden
con fincas registrales que fueron segregadas de la finca 4752, existiendo por tanto dudas
fundadas de que dicha finca nunca hubiera accedido al Registro y por tanto careciera de
inscripción 1.º o inmatriculación, sino que procedería de segregación de la repetida
finca 4752».
Es cierto, como apunta el recurrente y confirma el notario en su escrito de
alegaciones, que esta sola mención por sí misma no justifica la existencia de duda
fundamentada sobre la identidad de la finca cuya inmatriculación se solicita. Sin
embargo, en el supuesto a que se refiere este recurso concurre una circunstancia
especial que obliga a confirmar el defecto consignado en la nota de calificación. En la
nota simple que se expidió con carácter previo al otorgamiento de la escritura calificada y
que queda incorporada al referido título, después de señalar que la finca tal y como se
describía y con la referencia catastral relacionada no aparecía inscrita como tal a nombre
de persona alguna, se advertía de manera expresa que: «Si bien tras la búsqueda
realizada, existe en el término municipal de Pilas una finca registral sita en la calle (…),
que es la finca 14138 de Pilas. Además, surgen dudas razonables sobre si la finca a que

cve: BOE-A-2021-8615
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