BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 63023

De este último precepto se desprende que la cesión ha de formalizarse en
documento público, pero no que tal documento público será otorgado unilateralmente por
la parte cedente sin consentimiento concurrente de la cesionaria.
Como recordó la Resolución de 9 de octubre de 2018 de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, entre otras, procede afirmar la competencia de las normas
estatales en materia de determinación de los requisitos necesarios para la
documentación pública e inscripción registral de los actos urbanísticos sujetos a
inscripción, sin perjuicio de la remisión a la normativa autonómica que regule la validez
de aquéllos.
Como recordaron la Resoluciones de 31 de mayo de 2017, 5 de marzo y 18 de
septiembre de 2018 y 5 de febrero de 2020, la jurisprudencia viene manteniendo que la
existencia de normas urbanísticas o acuerdos municipales sobre ejecución del
planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que estos pasen al
dominio público por tal razón, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales
terrenos.
En tal sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 26 de septiembre
de 1989, decía que la cesión obligatoria de terrenos no opera de modo automático sino
que la cesión, como cumplimiento de esa obligación impuesta a los propietarios por la
legislación urbanística, se produce con la correspondiente acta de entrega y recepción,
que produce la transmisión al Ayuntamiento de la titularidad dominical.
Más recientemente la sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 4 de
octubre de 2017 destaca la aplicación en este ámbito sustantivo de la teoría del título y el
modo del artículo 609 del Código Civil, exceptuando los supuestos en que la adquisición
de los bienes cedidos se produce automáticamente «ope legis» como ocurre con la
aprobación definitiva de un proyecto de equidistribución –artículo 23.1 de la Ley estatal
de Suelo–.
El título es la cesión de bienes contemplada en la licencia como condición y aceptada
expresamente por el promotor, por lo que se produjo un acuerdo de voluntades entre el
mismo y el Ayuntamiento, siendo necesario además el requisito de la tradición, sin que el
hecho de que no se formalice en ningún acta la toma de posesión excluya que se
produzca la tradición. Nuestro sistema se basa en la separación entre el título de efectos
obligacionales y la tradición, pero no requiere que esta última tenga lugar mediante la
entrega material ni tampoco mediante un acto formal. En este caso, la tradición deriva,
no del acuerdo de cesión, sino de los actos posteriores realizados en cumplimiento de tal
acuerdo.
«Lo cierto es que, aunque el otorgamiento de la escritura pública en principio
equivale a la entrega (tradición instrumental), la escritura no es otra cosa que la
formalización del acuerdo (en el caso, un acuerdo de cesión) y la tradición puede ser
simultánea (lo será si el acuerdo se formaliza en escritura), pero puede otorgarse
escritura y aplazarse la entrega y también puede haber existido tradición con anterioridad
al otorgamiento de la escritura, de forma que se habrá producido la tradición y la
transmisión de la propiedad aunque no se haya otorgado escritura».
La cuestión a efectos registrales, sin embargo, no plantea discusión, en la medida de
que siempre será necesaria la acreditación fehaciente del acuerdo de voluntades
respecto al título y la propia existencia de tradición, pues de otro modo no habrá tenido
lugar la modificación jurídico real que pueda tener acceso al Registro –cfr. artículos 9
y 33 del Reglamento Hipotecario–. A este planteamiento responde también la regulación
reglamentaria de los artículos 29, 30 y 31 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio,
tratándose de cesiones de terrenos que tengan legalmente el carácter de obligatorias o
que resulten de convenios urbanísticos tipificados en la legislación sobre el suelo, al
establecer la regla general de exigencia de acuerdo de los titulares registrales con la
Administración actuante, formalizado en acta administrativa o en escritura pública.
Sólo en el caso de proyectos de equidistribución o en el de superficies de cesión
obligatoria delimitadas por instrumentos de planeamiento dirigidos a regularizar o a
legalizar terrenos en los que la edificación permitida por el plan esté totalmente

cve: BOE-A-2021-8612
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Núm. 123