BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 63121

cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo
de momento ser determinada.
En el plano registral la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere
eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan
los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria hagan inoperante ese juego
resolutorio (Resolución de 26 de noviembre de 2012).
3. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 31 de julio
de 1995) el artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de
pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita, y,
también puede aplicarse en el presente supuesto la jurisprudencia del Tribunal Supremo
y la doctrina de este Centro Directivo relativa a dicho precepto. Y en este sentido, y como
declaró la Resolución de 17 de noviembre de 1978, «el enérgico sistema de autotutela
que supone la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en
su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los
interesados, y evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los
Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada».
Como señalan las Resoluciones de este Centro Directivo de 19 de junio de 2007 y
de 10 de diciembre de 2010 –referidas a un contrato de cesión de solar a cambio de
parte de la obra futura–, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del
transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del
artículo 1504 del Código Civil, son los citados antes: título del vendedor; notificación
judicial o notarial de quedar resuelta la transmisión; acreditación, en el caso de oposición
formulada por el adquirente, en el correspondiente proceso judicial, de los presupuestos
de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, que frustre el fin del
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa
conducta; documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o
caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda,
por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución
(artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
En el caso concreto, solo se ha señalado como defecto por el registrador, la falta de
acreditación en su caso, de la consignación de los percibido por el vendedor.
4. Se alega por el recurrente la doctrina de esta Dirección General en la Resolución
de 15 de enero de 2021, que resuelve un supuesto que presenta semejanza con el
presente, en que se decidió la inscripción de una compraventa en la que se incluía la
cláusula de condición resolutoria. Y esa doctrina debe ahora tenerse en cuenta.
Respecto de la falta de consignación, en el presente caso, del precio total han sido
entregados a la vendedora la cantidad de 20.000 euros. Se estipula en el contrato de
compraventa que, a título de indemnización y en caso de resolución, la parte
transmitente recuperará la propiedad de la finca vendida y se pacta como cláusula penal
que «el impago de una cualquiera de las cuotas dará lugar a la resolución de pleno
derecho de esta compraventa, teniendo dicha condición resolutoria el carácter de
expresa e inscribible. En caso de operarse tal resolución la parte compradora perderá
una cantidad equivalente al importe que en el momento del impago llevare satisfecho.
Para proceder a la resolución y obtener la reinscripción a favor del transmitente, la parte
vendedora deberá cumplir los siguientes requisitos: 1.º Presentar el título de
adquisición. 2.º Notificar judicial o notarialmente a la parte deudora la resolución de la
venta por falta de pago del precio en los términos establecidos en esta escritura. 3.º
Que la parte compradora consienta expresamente o, al menos, no se oponga a la
resolución de la venta invocando que falta algún presupuesto de la misma».
Conforme la jurisprudencia y doctrina expuesta en la Resolución de 29 de agosto
de 2019, la moderación de la cláusula penal es renunciable, tal como consta en la
escritura. En efecto, la última jurisprudencia ha aceptado la posibilidad de que, por pacto
entre las partes, pueda admitirse la renuncia del comprador a la moderación de la
cláusula penal. Así, entre otras, citan, las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de abril
de 2014, 2 y 24 de octubre de 2017 y 14 de febrero de 2018, según las cuales, de una

cve: BOE-A-2021-8624
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