BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 24 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 63120

El registrador señala como defecto que falta la exigencia de la acreditación de
consignación de las cantidades percibidas por el vendedor en un establecimiento
bancario o caja oficial, sin que quepa deducción alguna en concepto de cláusula penal
ya que puede tener lugar la corrección judicial en atención a las circunstancias del caso.
El notario recurrente alega lo siguiente: que si el incumplimiento que se produce es el
previsto para la aplicación de la pena pactada, se impide la moderación prevista en el
artículo 1504 del Código Civil; y si se impide dicha moderación, para solicitar la
reinscripción en caso de resolución por falta de pago del precio, no será obligatoria la
consignación de lo recibido por el vendedor, siempre y cuando se haya pactado la
facultad de la parte vendedora de retener las cantidades entregadas a cuenta por el
comprador; que el incumplimiento previsto es el impago de cualquier cantidad aplazada y
dicho incumplimiento otorga a los vendedores la facultad de resolver el contrato; que en
caso de resolución los compradores perderán las cantidades que llevaren satisfechas;
que si se produce el incumplimiento previsto, falta de pago de cualquier cantidad
aplazada, y la parte vendedora resuelve el contrato por dicha causa, no resulta de
aplicación la facultad moderadora contemplada en el artículo 1154 del Código Civil; que
si se excluye dicha facultad, no procede exigir para la reinscripción la consignación de lo
recibido por los vendedores.
2. Como regla general ha indicado de forma reiterada este Centro Directivo en
multitud de ocasiones (cfr., por todas, las Resoluciones de 6 de marzo y 10 de junio
de 2020 y 15 de enero de 2021), que la reinscripción en favor del vendedor, cuando es
consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada –referido al
artículo 1504 del Código Civil–, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la
posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma:
primero, debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento
Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente
retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; segundo,
la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar
resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a
la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición
por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial
los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave
(Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa
conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero
y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995); y,
tercero, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario
o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda,
por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución
(artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la
resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera
percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un
deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión,
uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando
cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la
que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por
incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la
contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el
artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17
septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que
quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994); si bien, conforme
la jurisprudencia y doctrina expuesta en la Resolución de 29 de agosto de 2019, la
moderación de la cláusula penal es renunciable en determinados casos. Todo ello
implica que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir

cve: BOE-A-2021-8624
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Núm. 123