BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 20 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 61946

dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su
derecho. La acción real facilita la reipersecutoriedad al conferir a su titular el poder de
activar la maquinaria judicial para restituirle en su derecho. La acción personal responde
a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción
contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él».
Tiene naturaleza real la acción por la que quien es titular de un derecho real de
propiedad pretende su tutela mediante la declaración de extinción y cancelación de la
inscripción de un derecho de otro (hipoteca) de la misma naturaleza real, al no haber
sido dichas extinción y cancelación producto de la voluntad unilateral del acreedor, no
obstante haber visto éste satisfecho en la realidad civil su derecho de crédito
garantizado. Por ello debe aplicarse la regla primera del art. 52.1 LEC (ATS de 27 de
septiembre de 2011, rec. 47/2011).
También se aplica este fuero a la acción de división de bien inmueble (ATS de 11 de
enero de 2011, rec. 578/2010).
Se aplica este fuero a una acción de cancelación de anotación preventiva de
embargo: la anotación de embargo es una medida cautelar protectora del crédito que la
ha originado, y por tanto no convierte en real o hipotecaria la acción que anteriormente
no tenía ese carácter. Pero si esto es así, lo es en relación con el acreedor que ha
obtenido la anotación en su favor. Frente a los terceros, está dotada de la publicidad
registral por lo que no pueden ignorarla y, por lo tanto, quedan sometidos al ejercicio de
su derecho por el anotante (art. 71 LH), además de la preferencia que adquiere para ser
pagado con el precio del inmueble trabado sobre los demás acreedores del deudor que
lo sean con posterioridad a la anotación (art. 1923.4.º CC). En suma, la anotación
registral de embargo produce unos efectos erga omnes similares a la hipoteca. Por todo
ello, es razonable incluir dentro del término acciones reales a la ejercitada en esta
demanda (ATS de 17 de octubre de 2005, rec. 98/2005)
La acción de nulidad de escritura de constitución de una hipoteca inmobiliaria
unilateral respecto de un inmueble tiene naturaleza personal, siendo por tanto de
aplicación los arts. 50 y 51 LEC, preceptos que no tienen naturaleza imperativa por lo
que el juzgado no podía apreciar de oficio su propia competencia sino en virtud de
declinatoria interpuesta en tiempo y forma (AATS de 3 de diciembre de 2019, rec.
287/2019; de 5 de octubre de 2010, rec. 206/2010; y de 13 de abril de 2016, rec.
203/2015).
La acción ex art. 1454 CC es de naturaleza personal: «no puede entenderse que la
acción que ejercitó la actora en su demanda sea de carácter real, por cuanto la misma
tiende, exclusivamente, a exigir el cumplimiento por el demandado de obligaciones
nacidas de un contrato y por tanto de indudable naturaleza personal, pues a la Sra. G L
no se le ha transmitido el dominio ni derecho real alguno sobre el piso a que se refiere el
«documento de arras» de 2002, ya que dado el alcance de éste, ni se le ha hecho
entrega de dicho inmueble, ni se ha otorgado escritura pública de venta, habiéndose
limitado las partes a reservarse mutuamente las facultades que establece el
artículo 1454 del Código Civil, a cuya efectividad precisamente tiende la pretensión
deducida por la demandante» (ATS de 18 de julio de 2003, rec. 11/2003).
No se aplica este fuero a la acción de cumplimiento de contrato de compraventa
ejercitada en el juicio ordinario. La demanda se fundamenta en los arts. 1098, 1445,
1278, 1279 y 1280 CC. La acción de cumplimiento de contrato de compraventa es
personal y no real (ATS de 2 de julio de 2019, rec. 148/2019).
En algún pronunciamiento el TS ha aplicado este fuero por analogía: «si bien es
cierto que la acción ejercitada en la demanda no es en rigor una acción real ni mediante
la misma se pide la nulidad del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, no lo es
menos que su causa de pedir se identifica por una íntima conexión con dicho
procedimiento, al entenderse pagadas por razón de la obligación garantizada con
hipoteca más cantidades que las computadas al efecto, de suerte que la solución más
razonable legalmente es aplicar la regla del ordinal 3.º, en relación con el 1.º, del
art. 52.1 LEC» (ATS de 27 de abril de 2005, rec. 105/2004).

cve: BOE-A-2021-8435
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Núm. 120