BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 59817

El interesado recurre alegando, en síntesis, la inexistencia de operación de
modificación de entidades hipotecarias no formalizadas debidamente ni invasión alguna
de fincas colindantes; que la nueva superficie atribuida a la finca ha estado siempre
incluida dentro de los linderos que constan en la inscripción de inmatriculación; que
conforme al artículo 1471 del Código Civil, los linderos prevalecen sobre cualquier
expresión errónea de la cabida de una finca; la existencia de un acto de conciliación con
los colindantes sin que se haya formulado objeción alguna en cuanto a los linderos de la
finca; y la posesión de la finca con la cabida resultante de la representación gráfica
catastral cuya inscripción se pretende desde hace más de treinta años; todo ello
corroborado por el hecho de no existir alegaciones por parte de los colindantes
eventualmente perjudicados.
2. Es doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado
(cfr. «Vistos»): «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción
de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no
se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que
la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en
su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que
fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro
corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de
parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o
agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del
exceso –o defecto– de cabida declarado.
3. Procede reiterar, una vez más, la doctrina de la Dirección General de los
Registros y del Notariado relativa a la inscripción de representaciones gráficas. El
artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar
a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada
de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren
debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
La incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como
consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la
finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera
preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
Según dicho artículo 9.b), para efectuar esta incorporación potestativa han de
aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley
Hipotecaria. Dicho precepto regula el procedimiento para la inscripción de la
representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro,
disponiendo que «el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca
inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y
delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica».
4. En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de
dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) «la
representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca,
siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre
dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera
parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible

cve: BOE-A-2021-8323
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Núm. 119