BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 59796

deben prestar su consentimiento a la modificación estatutaria quienes figuran en el
Registro como propietarios de los departamentos al tiempo de adoptar el acuerdo, salvo
que se acredite que los propietarios son los que figuran en dicha certificación; y esta
exigencia de notificación se extiende igualmente a los que figurando como titulares
registrales no constan notificados, por no aparecer en la relación de propietarios.
2. La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr.
Sentencia de 13 de marzo de 2003-), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley
exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre
propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el
Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el
contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el
acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que
se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación
turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción,
y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)»
del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así
como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un
incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior
al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según

cve: BOE-A-2021-8321
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Núm. 119