BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 59797

dispone el mismo apartado 12. Por lo demás, la normativa sectorial turística en este caso
está constituida por el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el
Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias (cfr.
artículo 12).
Este artículo 17.12 es aquel que ha servido de base en la escritura calificada y en el
que se ampara la recurrente para entender que basta la citada mayoría de tres quintos y
no la unanimidad.
3. La objeción que expresa la registradora en la calificación impugnada se centra
en que hay falta de coincidencia entre algunos titulares registrales y los propietarios que
constan en la relación incorporada al título calificado, existiendo además determinados
propietarios que han inscrito su adquisición con posterioridad a la adopción de los
acuerdos, y no se acredita que hayan aprobado dicha modificación estatutaria.
Para resolver esta cuestión debe tenerse en cuenta que, además de las exigencias
derivadas del principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), según
reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr., entre otras, las Resoluciones de 23 de
julio de 2005, 9 de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009, 25 de abril y 1 de julio
de 2013, 11 de mayo, 27 de junio y 18 de julio de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre
de 2019), si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por
terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos de
modificación de estatutos, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, es
necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos
privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones
del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la
Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria).
Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos
frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico
(artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el
ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.
Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras.
Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la
clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí
la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código
Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede
responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos,
no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta
de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los
nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo
inscrito sin las correspondientes modificaciones.
Por ello, el consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del
título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad
horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del
acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a
la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder
al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos

cve: BOE-A-2021-8321
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Núm. 119