BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 59776

artículo 319.1 de dicha Ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o
acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también,
artículo 1218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de
esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en
el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén
consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere ello decir
que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino
en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse;
de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de
documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza
del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de
enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de
julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).
3. Este Centro Directivo se ha pronunciado reiteradamente sobre la naturaleza que
tiene el acuerdo transaccional referido, así como sobre la eficacia formal que le confiere,
en su caso, la homologación judicial recaída.
La transacción supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o
reteniendo alguna cosa evitan la provocación de un pleito o ponen término al que
hubiesen ya comenzado, adquiriendo para las partes carácter de cosa juzgada
(artículos 1809 y 1816 del Código Civil); mientras que su homologación o aprobación
judicial, según lo previsto en el artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, implica una
revisión del organismo jurisdiccional respecto del poder de disposición de las partes en
relación con el objeto del pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación
del fondo del acuerdo que supone la transacción.
En la Resolución de 6 de septiembre de 2016 se afirmó lo siguiente: «“(...) la
transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su
contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo
del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley
(artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues
el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la
inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un
pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil) (…) Esta Dirección General ha tenido ocasión de manifestar
recientemente (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013) que ‘la homologación judicial no
altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho
acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto
transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento’. Si bien es
cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo
tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que
dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los
requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (...)”. También ha tenido ocasión de
señalar esta Dirección General que en los procesos judiciales de división de herencia
que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, por aplicación del
artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Resolución de 9 de diciembre
de 2010). La protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya
concluido sin oposición, viene impuesta como regla general por el artículo 787.2 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil. Este criterio, además, es compartido unánimemente por la
doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme contenida en el artículo 14 de la
Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición. En efecto,
el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las
operaciones divisorias se realiza mediante decreto del secretario judicial, hoy letrado de
la Administración de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas».
Ciertamente, el auto judicial por el que se lleva a cabo la homologación del contrato
de transacción no es un documento privado. Pero la homologación judicial no altera el

cve: BOE-A-2021-8319
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