BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 59769

propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al
artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente
para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el
Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la
adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión
por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras
que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la
Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el
contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal,
introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes
en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del
título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se
conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la
totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato,
comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de
comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un
régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea
la letra «e)» del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o
un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior
al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según
dispone el mismo apartado 12. Por lo demás, la normativa sectorial turística en este caso está
constituida por el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de
las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias (cfr. artículo 12).
Este artículo 17.12 es aquel que ha servido de base en la escritura calificada y en el
que se ampara el recurrente para entender que basta la citada mayoría de tres quintos y
no la unanimidad. Por ello, la calificación impugnada debe revocarse en tanto en cuanto
alude a la unanimidad de todos los propietarios, pues así se expresa en la calificación, si
bien no parece ser la objeción fundamental toda vez que se parte de la base de que se
ha opuesto un solo propietario y, en realidad, la cuestión debatida se centra en que,
como también expresa la registradora en su calificación, hay falta de coincidencia entre
algunos titulares registrales y los propietarios que constan en la relación incorporada al
título calificado, existiendo además determinados propietarios que han inscrito su
adquisición con posterioridad a la adopción de los acuerdos, y no se acredita que hayan
aprobado dicha modificación estatutaria.
Para resolver esta última cuestión debe tenerse en cuenta que, además de las exigencias
derivadas del principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), según
reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr., entre otras, las Resoluciones de 23 de julio
de 2005, 9 de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 11
de mayo, 27 de junio y 18 de julio de 2018 y 29 de mayo y 19 de diciembre de 2019), si en el
Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un
momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos de modificación de estatutos,
aunque sea a través de un consentimiento colectivo, es necesario que ésta cuente con el
consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros
no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido
inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38
de la Ley Hipotecaria).
Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos
frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico
(artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el

cve: BOE-A-2021-8318
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 119