III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-8318)
Resolución de 27 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 119
Miércoles 19 de mayo de 2021
Sec. III. Pág. 59770
ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.
Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras.
Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la
clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí
la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código
Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede
responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos,
no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta
de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los
nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo
inscrito sin las correspondientes modificaciones.
Por ello, el consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del
título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad
horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del
acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a
la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder
al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos
aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas
oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera
carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema
registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.
Lo que ocurre en el presente caso es que, al tratarse de un acuerdo para el que la
Ley sobre propiedad horizontal no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable
de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación, es evidente que, habiendo sido consentido
por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que
el acuerdo será inscribible aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios,
incluidos los que hayan adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción
de tal acuerdo por la junta de propietarios.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2021-8318
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación
impugnada.
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ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.
Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras.
Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la
clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí
la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código
Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede
responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos,
no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta
de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los
nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo
inscrito sin las correspondientes modificaciones.
Por ello, el consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del
título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad
horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del
acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a
la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder
al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos
aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas
oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera
carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema
registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.
Lo que ocurre en el presente caso es que, al tratarse de un acuerdo para el que la
Ley sobre propiedad horizontal no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable
de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación, es evidente que, habiendo sido consentido
por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que
el acuerdo será inscribible aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios,
incluidos los que hayan adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción
de tal acuerdo por la junta de propietarios.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de abril de 2021.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2021-8318
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Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación
impugnada.
