BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 59768

las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de junio y 5
de noviembre de 2020.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, otorgada el día 2 de junio
de 2020, se elevaron a público determinados acuerdos adoptados el día 25 de abril de 2019
por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal (situado en
Santa Cruz de Tenerife) por los que se modifican los estatutos de la misma. Concretamente
se acuerda prohibir «expresamente, y a todos sus efectos, la comercialización de las
viviendas del inmueble como viviendas vacacionales». Se incorpora a dicha escritura
certificación expedida el día 27 de mayo de 2020 por el secretario de la comunidad, con el
visto bueno del presidente, según la cual el acuerdo fue aprobado por 8 propietarios, que
representan el 20,0164% de coeficientes sobre el total del 100%, con el voto en contra de un
propietario, que representa el 2,1244%. Asimismo, consta en dicha certificación y en la
escritura que el acuerdo fue notificado a los propietarios ausentes (de 27 elementos
privativos), conforme al artículo 9 de la Ley sobre propiedad horizontal, sin que se haya
recibido ninguna oposición o discrepancia. También se incorpora a la misma escritura una
certificación que incluye la relación de propietarios del edificio.
La registradora fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en que, al
no coincidir con los titulares registrales todos los propietarios que de los elementos privativos
del edificio constan en la relación incorporada al título calificado, deben prestar su
consentimiento a la modificación estatutaria quienes figuran en el Registro como propietarios
de los departamentos al tiempo de adoptar el acuerdo, salvo que se acredite que los
propietarios son los que figuran en dicha certificación; y esta exigencia de notificación se
extiende igualmente a los que figurando como titulares registrales no constan notificados, por
no aparecer en la relación de propietarios. Añade que, en relación con los derechos de
dominio inscritos a favor de terceras personas que adquirieron en un momento posterior a la
fecha de adopción del acuerdo, sin que éste hubiera accedido al Registro, es necesario
contar igualmente con su consentimiento, por cuanto pueden verse afectados por las
modificaciones que no se inscribieron oportunamente, de modo que, en tales supuestos, los
acuerdos sobrevenidos no pueden considerarse unánimes, siendo tales modificaciones
inoponibles a terceros, de conformidad con los artículos 5 de la Ley sobre propiedad
horizontal y 32 y 34 de la Ley Hipotecaria.
2. La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del
clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no
reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso
dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la
que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida
protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la
propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).
Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias
competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14
y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos
(los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán
válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del
artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea
presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un
disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía
judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la
regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable
también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr.
Sentencia de 13 de marzo de 2003-), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley
exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del
título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre

cve: BOE-A-2021-8318
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Núm. 119