BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 56144

mandante; procediendo a su supresión, cancelación o eliminación mediante el
procedimiento que legalmente resulte de aplicación, este derecho preferente
reversionista que grava la finca de mi patrocinada, por no ser conforme a Derecho.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 8 de marzo de 2021, en el que
reconocía el error de que «en el texto de la nota aparece la antigua Ley de procedimiento
administrativo, que ha sido sustituida por la Ley 39/2015 de uno de octubre, citándose
también el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, que está vigente», y que el objeto del
recurso «debe ceñirse exclusivamente en el punto 1 de la nota de calificación, relativo al
derecho de reversión, ya que los otros han sido subsanados», manteniendo «la nota de
calificación en cuanto al punto 1 de la misma», y elevó el expediente a este Centro
Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos el artículo 47 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de
noviembre de 2001 y 30 de marzo de 2016.
1. Por instancia privada se solicita la cancelación de un derecho de reversión
inscrito sobre determinada finca. La registradora deniega la cancelación por entender
que es procedente la inscripción del derecho de reversión, mientras que el recurrente
entiende que no hay derecho de reversión al haberse producido la expropiación por
incumplimiento de deberes, en concreto por la falta de adhesión del propietario de la
junta de compensación, que sería un supuesto incumplimiento de deberes, exceptuado
del derecho de reversión según el artículo 47 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30
de octubre.
2. En relación a la cuestión sobre si procede o no derecho de reversión, la forma de
reflejo registral del mismo y las vías para su cancelación, así como su procedencia en los
supuestos de expropiación por no incorporación de los propietarios a la junta de
compensación, ya se ha pronunciado esta Dirección General en sus Resoluciones de 26
de noviembre de 2001 y 30 de marzo de 2016.
Este Centro Directivo ha señalado (cfr. Resolución de 26 de noviembre de 2001 y 30
de marzo de 2016) que son tres los hitos del íter de la reversión, todos ellos susceptibles
de acceso registral: la cualidad de expropiado, la existencia del derecho de reversión
declarada por la Administración o por los tribunales de Justicia y la consumación del
derecho de reversión mediante la transferencia del derecho de propiedad al
reversionista. Precisando más cada una de estas etapas o hitos, cabe diferenciar otras
tantas acepciones conceptuales correlativas a las tres etapas o fases del derecho de
reversión.
La primera es la del derecho de reversión en estado latente o expectante y nace
directamente con la propia expropiación y de forma simultánea a la misma. Este derecho
constituye un gravamen o carga sobre cosa ajena que, por el momento, hasta que se
produzcan los presupuestos habilitantes del derecho de reversión como derecho efectivo
de adquisición preferente –o «causas legitimadoras de la reversión» en la terminología
del artículo 69 del Reglamento de Expropiación Forzosa– (los ya citados de no
afectación, sobrantes o exceso de expropiación y desafectación), ha sido considerado
como un derecho condicional o eventual. Ahora bien, la reforma del artículo 54 de la Ley
de Expropiación Forzosa operada por la Ley 38/1999 deja claro que, incluso en esta
etapa latente, se trata de un derecho ya existente como derecho subjetivo y de contenido
patrimonial ya adquirido por su titular incluso antes de que se transforme en un derecho
de reversión activo y ejercitable a través de la subsiguiente adquisición o readquisición
del bien expropiado, derecho que es susceptible de transmisión «inter vivos» y «mortis

cve: BOE-A-2021-7729
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Núm. 111