BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 56145

causa», oponible frente a terceros y por ello inscribible como tal «derecho de
preferencia» en el Registro de la Propiedad. Así lo confirma la Sentencia del Tribunal
Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, de 8 de febrero de 2006 que al definir
el contenido del derecho de reversión, afirma que «como hemos expresado en
sentencias de 26 de mayo de 1998 y 19 de septiembre de 1998, y reiteramos en la de 29
de mayo de 2003, el derecho de reversión tiene un contenido patrimonial y, como tal,
resulta susceptible de negociación y transmisión, incluso con anterioridad a que se
produzca en los supuestos contemplados en el artículo 54 de la Ley de Expropiación
Forzosa como determinantes del nacimiento del mismo. En definitiva, pues, y como ya
afirmó la sentencia de 24 de enero de 2002, el derecho de reversión es un derecho de
naturaleza autónoma transmisible por actos “intervivos” y “mortis causa”».
En segundo lugar, una vez producido cualquiera de los hechos o presupuestos
habilitantes previstos en el apartado 1 del artículo 54 de la Ley, el derecho de reversión
latente deviene en un derecho de reversión pleno, activo o actual de adquisición
preferente, como derecho potestativo, similar a un derecho de adquisición o retracto, de
carácter real e igualmente oponible frente a terceros, que se desdobla a su vez en dos
fases, la previa a su reconocimiento administrativo o judicial y la posterior a dicho
reconocimiento, reconocimiento que requiere la previa reclamación potestativa por parte
del expropiado o sus causahabientes, como titulares del derecho (cfr. artículo 54,
apartado 4, de la Ley de Expropiación Forzosa). En este sentido la misma Sentencia
antes citada de 8 de febrero de 2006, afirma que el reconocimiento del derecho de
reversión por la Administración «hace que éste cobre la plenitud e integridad de su
contenido económico». Se trata, pues, de un desenvolvimiento del derecho latente, que
deviene ejercitable, efectivo y pleno.
Finalmente, en su tercera etapa el derecho de reversión consumado es aquél en que
el derecho reversional de adquisición preferente ha sido reconocido y ejercitado de forma
completa mediante el pago o restitución de la indemnización expropiatoria en los
términos previstos en el artículo 55 de la misma ley, dando paso con ello a su
consumación mediante la adquisición o readquisición del dominio. En tal momento el
derecho de reversión se agota y extingue de forma simultánea a la incorporación en el
patrimonio de reversionista de un derecho de propiedad sobre el mismo bien inicialmente
expropiado.
3. El derecho de reversión, en cada una de las tres citadas etapas, es susceptibles
de reflejo registral, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 26 de
noviembre de 2001), si bien hasta la reforma legal operada por la disposición adicional
quinta de la Ley 38/1999, normalmente la cualidad de expropiado, a la que va asociado
el derecho de reversión en su fase latente, consta en el Registro sólo de manera
implícita, pues en la inscripción de la expropiación consta la persona del anterior titular
contra quien se dirigió el expediente. Pero es importante subrayar que legalmente está
reconocida la posibilidad de transmisión de tal cualidad («rectius», de los derechos
asociados a la misma), puesto que el derecho de reversión se reconoce a favor del
expropiado y de sus causahabientes (cfr. artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa),
por lo que los derechos que atribuye tal cualidad son perfectamente inscribibles por
gozar de la inmediatividad y eficacia «erga omnes» de todo derecho real, inscripción
que, por lo demás, está sujeta a los requisitos legales comunes de todo derecho
inscribible, y entre ellos, los de documentación pública, calificación y tracto sucesivo (cfr.
Resoluciones de 28 de julio de 2001 y 15 de abril de 2008). A partir de la citada reforma
legal la constancia registral del derecho de reversión en fase latente tiene lugar de forma
explícita y autónoma.
Conforme a los artículos 53 de la Ley de Expropiación Forzosa, 60 de su Reglamento
y 32.4.ª del Reglamento Hipotecario, el título formal para la práctica de la inscripción en
el Registro de la Propiedad de la expropiación forzosa está integrado por el acta de
ocupación y por el documento que acredite el pago o consignación del justiprecio. A su
vez, el artículo 55.2.e) del Reglamento de Expropiación Forzosa establece que en el
título de adquisición del beneficiario de la expropiación debe figurar la afectación del bien

cve: BOE-A-2021-7729
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Núm. 111