BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 56146

al fin público (obra o servicio) que justificó la expropiación, circunstancia que deberá
figurar en la propia inscripción registral, pues, conforme a lo previsto en los artículos 9,
número 2, de la Ley Hipotecaria y 51.6.º de su Reglamento, en la inscripción deberá
constar la naturaleza del derecho inscrito, su extensión, así como las condiciones
suspensivas o resolutorias que le afecten. Sin embargo, a pesar de su calidad de
condición que determina la naturaleza y extensión del derecho, aquella afectación al fin
público o vinculación de destino del bien adquirido por título de expropiación, y
correlativo derecho de resolución o reversión para el caso de no cumplirse tal destino o
afectación, tal condición y derecho no constituía con arreglo a la redacción originaria del
artículo 54 de la Ley 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa, objeto de
inscripción separada y especial en el folio registral de la finca como derecho separado o
como gravamen real autónomo. En la doctrina se había venido entendiendo que la razón
de ello estaría, para unos autores, en la asimilación del derecho de reversión, en su fase
latente, a una suerte de acción resolutoria que resultaría de una causa (la expropiación)
que consta en el Registro o, para otros, en su analogía con la figura de los retractos
legales, supuestos en los que la propia legislación hipotecaria atribuye efectos frente a
terceros inscritos a las respectivas acciones resolutoria y de retracto (cfr. artículo 37,
números 1 y 3, de la Ley Hipotecaria). Por tanto, sería la propia constancia en la
inscripción practicada a favor de la Administración expropiante o beneficiario del título
expropiatorio, en virtud del cual se opera la correlativa adquisición, lo que impediría el
surgimiento de un tercero protegido por la fe pública registral del artículo 34 de la Ley
Hipotecaria. Aun con todo, esta conclusión tendría en su contra el hecho de que el
artículo 7 del Reglamento Hipotecario admite la inscripción de cualquier derecho de
transcendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, «modifique, desde luego o
en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles», condición
que no puede negarse respecto de derecho de reversión latente, siendo así que la fe
pública registral no se extiende a las menciones que figuren en el título relativas a
derechos susceptibles de inscripción separada (cfr. artículos 29 y 98 de la Ley
Hipotecaria), en correlación con la regla de que cualquier derecho o carga real y
limitación del dominio, para que surtan efecto frente a terceros «deberán constar en la
inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan» (cfr. artículo 13 de la Ley
Hipotecaria). El artículo 69, apartado 1, del Decreto de 26 de abril de 1957, por el que se
aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, estableció, en norma de
discutida legalidad, que «cuando se dé alguna de las causas legitimadoras de la
reversión, procederá ésta, aun cuando los bienes o derechos hayan pasado a poder de
terceros adquirentes por la presunción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio
del derecho de repetición de los mismos contra quien proceda por los daños y perjuicios
ocasionados». En su apartado 2 el mismo artículo reconocía a estos terceros
adquirentes el derecho a ser oídos en el expediente de reversión para aportar los datos y
alegaciones que consideren oportunos en contra de la misma. Este precepto suscitó en
la doctrina interpretaciones encontradas. Para unos se trataba de una norma que
entraba en contradicción con la Ley Hipotecaria, en tanto que para otros tal norma
reglamentaria encontraba amparo en el citado artículo 37, número 1, de la misma Ley
Hipotecaria. En la jurisprudencia también se produjeron vacilaciones en la exégesis del
transcrito artículo 69, pues frente a sentencias que lo interpretaron en un sentido literal
como una suerte de excepción del principio de fe pública registral, el Tribunal Supremo
pronunció otras que en presencia de un tercero inscrito protegido por dicho principio, y
habiendo sufrido la finca alteraciones sustanciales (v.gr. por la ejecución de
construcciones acabadas), entendían que el principio de fe pública debía prevalecer, de
forma que la reversión no procedía en especie, debiendo ser sustituida por una
indemnización de daños y perjuicios. Este fue el caso de las Sentencias de 28 de abril
de 1995 y 12 de febrero de 1996. Pero, incluso aceptando que el artículo 69 del
Reglamento de Expropiación Forzosa tuviera cobertura en el artículo 37, número 1, de la
Ley Hipotecaria por entender el derecho de reversión como una condición resolutoria
que consta en el Registro de la Propiedad (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de

cve: BOE-A-2021-7729
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Núm. 111