BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de mayo de 2021

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abril de 1989), aquel precepto resultaba defectuoso técnicamente pues en tal caso no
podía hablarse en rigor de «bienes o derechos hayan pasado a poder de terceros
adquirentes por la presunción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria» pues este último
precepto no ampara frente a las causas de resolución que constan en el Registro. Por
ello, parte de la doctrina más autorizada entendió que el Reglamento de Expropiación
Forzosa no constituía una excepción a los principios registrales ya que la expropiación
consta en el título del beneficiario, y por tanto su inscripción determina también la
publicidad del propio derecho de reversión latente. Pero aun así subsistía el problema de
los supuestos de expropiaciones no inscritas en el contexto de una regulación que, si
bien partía de la regla general de la inscripción de la expropiación en el Registro de la
Propiedad, excluía de la misma aquellos casos en que la finca expropiada hubiere
adquirido por virtud de la expropiación la condición de dominio público (cfr. artículo 62,
apartado 1 y 2, del Reglamento de Expropiación Forzosa). La reforma de la Ley de
Expropiación Forzosa llevada a cabo por la disposición adicional quinta de la
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que da nueva
redacción a los artículos 54 y 55 de aquella, inspirada por la conveniencia de eliminar
todo vestigio de cargas ocultas o semiocultas en el tráfico jurídico-inmobiliario, ha salido
al paso de esta confusa situación, sometiendo el derecho de reversión, también en su
fase latente o expectante, al régimen registral de los principios hipotecarios comunes de
oponibilidad y fe pública. Para ello da nueva redacción al apartado 5 del artículo 54 de la
Ley de Expropiación Forzosa y establece que «en las inscripciones en el Registro de la
Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por
expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a
terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo
con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente»; añadiendo a continuación la
consecuencia de la omisión de dicha constancia registral: «sin cuya constancia registral
el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito
los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria».
Esta constancia del derecho preferente (de adquisición) de los reversionistas en la
misma inscripción causada por el propio título expropiatorio da lugar a una mención
expresa en la propia acta de la inscripción, de forma que ahora aquel derecho del
reversionista consta de forma explícita y autónoma (si bien en el mismo asiento registral
que el derecho del beneficiario de la expropiación), y no de forma indirecta o implícita
como sucedía antes de la reforma. Ello supone una clarificación no sólo del régimen de
la publicidad registral del derecho de reversión en su fase de latencia, sino también
sobre su naturaleza (sobre la que se habían sostenido distintas tesis: condición
resolutoria del derecho del beneficiario, causa de invalidez sucesiva sobrevenida,
derecho asimilable a un retracto legal, o derecho real de preferente adquisición
innominado y en formación). Superando la confusión anterior, ahora no hay duda de que
el derecho de reversión, incluso en estado latente, debe ser considerado como un
derecho real, un «ius in re aliena» que grava o constriñe el dominio del adquirente de la
finca expropiada, oponible frente a terceros, susceptible de tráfico autónomo (cfr.
Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 1995 y 14 de junio de 1997,
entre otras), de obligada inscripción registral -de forma simultánea a la inscripción de la
propia expropiación-, y sujeta a los principios hipotecarios de fe pública y oponibilidad, y
no como una simple causa de ineficacia latente de la titularidad adquirida por la
expropiación. Repárese, además, en que hoy no debe considerarse vigente la exclusión
de la inscripción de las expropiaciones, y por ende del mismo derecho de reversión, en el
caso de que los bienes expropiados hayan pasado a integrarse en el dominio público de
la Administración expropiante, al haber extendido la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del
Patrimonio de las Administraciones Públicas, la obligatoriedad de la inscripción también
a los bienes demaniales (cfr. artículo 36, número 1, de la citada ley).
4. En la fase de latencia, debe entenderse nacido el derecho de reversión en el
mismo momento en que la expropiación se perfecciona. Por el contrario, el derecho de
reversión como derecho de adquisición preferente activo y ejercitable nace en el

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Núm. 111