BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 56124

Como ha afirmado de forma reiterada esta Dirección General (cfr. «Vistos»), el
respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y
tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los
registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales.
Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está́ el fondo de la
resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a
quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con
objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y
su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal
Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», que el registrador puede y debe
calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos
judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al
registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y
entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido
parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.
Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la
inscripción solicitada cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado
no han intervenido todos los titulares registrales de derechos y cargas de las fincas.
El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses
legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución española) impide extender las consecuencias
de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de manera alguna,
exigencia ésta que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos
registrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resolución judicial,
asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en
el procedimiento del que emana aquella resolución.
Tratándose de la inscripción de una sentencia dictada en el ámbito de la jurisdicción
civil, hay que tener en cuenta el principio de rogación y vinculación del órgano
jurisdiccional a la petición de parte que rige en el ejercicio de acciones civiles, por lo que
el contenido de la demanda y la designación de los demandados queda bajo la
responsabilidad del demandante.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está
bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria), por lo que
el titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, al objeto de evitar
que sea condenado sin haber sido demandado, generando una situación de indefensión
proscrita por nuestra Constitución (cfr. artículo 24 de la Constitución española).
Al objeto de evitar que puedan surgir terceros protegidos por la fe pública registral
(cfr. artículo 34 de la Ley Hipotecaria), le legislación hipotecaria contempla la posibilidad
de tomar anotación preventiva de la demanda (cfr. artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria)
que sirve de medio para publicar frente a terceros la existencia de un procedimiento
judicial en el que se demanda la propiedad de bienes inmuebles o la constitución,
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.
En estos casos, como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal
Supremo de 21 de octubre de 2013, el registrador «(…) debía tener en cuenta lo que
dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las
encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las
sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas,
salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación
específica. Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21
de marzo, “no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho
la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento
judicial en que haya sido parte”».

cve: BOE-A-2021-7727
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Núm. 111