BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 56104

artículo 1911 del Código Civil (“del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor
con todos sus bienes y derechos”).
Hecho ese recordatorio, la acción subrogatoria a que se refiere el inciso primero del
artículo 1111 del Código Civil que ahora incumbe examinar configura, junto con la acción
revocatoria o pauliana y la acción directa, el conjunto de acciones dirigidas a obtener la
correspondiente tutela “defensiva” del derecho de crédito. Dicho precepto alude a la
denominada “acción subrogatoria”, también llamada acción indirecta (a diferencia de la
acción directa prevista, por ejemplo, en el artículo 1552 del Código Civil que concede
acción al arrendador para dirigirse contra el subarrendatario), en cuanto acción por la
que el acreedor, en nombre del deudor, ejercita los derechos y acciones de éste contra el
deudor del deudor.
Es evidente que la naturaleza de dicha acción permitirá el ejercicio a los Sres. H. M.
de las acciones oportunas para la realización de los bienes afectos en este caso al pago
de la deuda de la que es acreedora (y a su vez deudora de estos) la mercantil La Utrera
Agrogestión, S.L., frente a los nombrados deudores y titulares de las fincas cuya
anotación preventiva se interesa, gravadas a su vez con distintos embargos a favor de
aquella (incluso en algunas de las inscripciones consta la expedición del certificado de
cargas previo a la subasta).
Los problemas al respecto de la denegación de la anotación derivan, en realidad, de
las consecuencias que pudieran desprenderse del ejercicio de dicha acción, que puede
quedar infructuoso de no practicarse la anotación para el caso de la previa realización de
los bienes por el acreedor principal. La existencia de este gravamen consta en la
descripción registral de las fincas respecto a las cuales ha sido interesada la anotación
preventiva de demanda, de ahí la importancia de que ésta se practique para dar a
conocer a terceros adquirentes la existencia, no solamente genérica sino efectiva, del
crédito litigioso y a que se hayan afectos dichas fincas.
En conclusión, la acción personal que se ejercita tiene una clara vocación al derecho
real, y por ello, se deben prever las cautelas necesarias a los efectos de evitar los
hipotéticos perjuicios señalados, sin que la naturaleza propia de referida acción
subrogatoria impida el encuadre de la medida en las del artículo 42 de la LH (en este
sentido DGRN, R de 8 de junio de 1999 ref. CJ 9913/1999).
Segundo. Al denegar la anotación preventiva de demanda invocando que este
supuesto no está comprendido en el artículo 42 de la LH y que no se ejercita una
pretensión personal susceptible de provocar una modificación jurídica real, se está
olvidando el criterio amplio interpretativo del artículo 42.1 mantenido por la Dirección
General en cuanto a anotaciones preventivas demanda cuando se ejercitan acciones
personales que tengan vocación al derecho real, pues lo contrario implicaría hacer
declaraciones derechos que pudieran resultar ilusorios–.
La lista de anotaciones preventivas del artículo 42 de la LH no es exhaustiva, y la
demanda que nos ocupa tiene contenido anotable por suficiencia de trascendencia real,
ya que pretende una declaración o el cumplimiento de una obligación personal, como es
el pago de una deuda o las exigencias de una responsabilidad civil, que entra dentro del
ámbito del artículo 42.1 de la Ley hipotecaria, ya que en él se incluyen no solo las
demandas en que se ejercita una acción real sino también aquéllas mediante las que se
persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejado
una mutación jurídico-real inmobiliaria (Resoluciones de 24 y 25 jun. 1991).
No podemos olvidar que en el presente caso se está reclamando la “sustitución” en
la posición del acreedor principal, por el impago de una deuda proveniente de una venta
a plazos cuya garantía y anotación de embargo figuran inscritos en el propio Registro de
la Propiedad como afección real y directa en todo y cada una de las fincas, quedando
afectas en consecuencia a las responsabilidades patrimoniales de sus titulares frente a
la acreedora principal, La Utrera Agrogestión, S.L., derivadas de distintos procesos
ejecutivos judiciales firmes seguidos en su contra (que figuran en el literal de las
inscripciones de las notas registrales respectivas).

cve: BOE-A-2021-7726
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Núm. 111