III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-7725)
Resolución de 19 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 2 a practicar la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de mayo de 2021
Sec. III. Pág. 56098
sustituida por la siguiente: «Primera. El Banco Popular Español, S.A., Sucursal de
Santiago, O.P. –en adelante, el Banco– abre una cuenta especial de crédito con finalidad
liquidatoria, de conformidad con lo establecido en los artículos 153 de la Ley Hipotecaria
y 245 de su Reglamento, a nombre de Urban Portfolio Inmobiliario, S.L., y con número
de orden 156/000956, por un importe de (…) de principal y que tendrá validez hasta el
día uno de marzo de dos mil veinte, no siendo esta fecha susceptible de prórroga (…)
El acreditado se obliga por la escritura motivo de la presente a satisfacer al Banco en la
citada Sucursal, antes de, o en el día del vencimiento indicado anteriormente, la cantidad
a que ascienda el saldo deudor de la cuenta de crédito que con el número antes indicado
se regula en la escritura que causa este asiento».
El registrador suspende la práctica de la cancelación solicitada porque, según afirma,
se trata de una hipoteca en garantía de una cuenta especial de crédito, que se sujeta a
lo establecido en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, y no ante una hipoteca flotante a
que se refiere el artículo 153 bis de dicho texto normativo. Por ello, considera que,
conforme al artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, para la cancelación de
dicha hipoteca por caducidad es necesario el transcurso de un plazo de veintiún años
contados desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada (esto es, el plazo
de prescripción de la acción hipotecaria que es de veinte años –conforme a los
artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria–, más un año durante el cual
no ha de resultar que ha sido renovada, interrumpida la prescripción o ejecutada
debidamente la hipoteca), por lo que tal cancelación por caducidad sólo podría tener
lugar con posterioridad al 1 de marzo de 2041.
El recurrente alega que se trata de una hipoteca flotante de las reguladas por el
artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, cuyo plazo de duración termina el 1 de marzo
de 2020.
2. Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la
hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo
determinado (vid. artículos 513.2.º, 529, 546.4.º y 1843.3.º del Código Civil), de modo
que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria,
quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que
en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la
hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución,
ya por cualquier otra causa.
No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es
efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado,
o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación
para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación
en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun
cuando ya hubiere vencido aquél –vid. la Resolución de 17 octubre 1994, entre otras–.
3. Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca,
resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria,
que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito
resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse
al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la
norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la
disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, que posibilita la cancelación
de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca
afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de
garantía inscrito recogidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, según redacción
dada por la Ley 13/2015.
La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del
derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o
controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real
de garantía o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en
cve: BOE-A-2021-7725
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 111
Lunes 10 de mayo de 2021
Sec. III. Pág. 56098
sustituida por la siguiente: «Primera. El Banco Popular Español, S.A., Sucursal de
Santiago, O.P. –en adelante, el Banco– abre una cuenta especial de crédito con finalidad
liquidatoria, de conformidad con lo establecido en los artículos 153 de la Ley Hipotecaria
y 245 de su Reglamento, a nombre de Urban Portfolio Inmobiliario, S.L., y con número
de orden 156/000956, por un importe de (…) de principal y que tendrá validez hasta el
día uno de marzo de dos mil veinte, no siendo esta fecha susceptible de prórroga (…)
El acreditado se obliga por la escritura motivo de la presente a satisfacer al Banco en la
citada Sucursal, antes de, o en el día del vencimiento indicado anteriormente, la cantidad
a que ascienda el saldo deudor de la cuenta de crédito que con el número antes indicado
se regula en la escritura que causa este asiento».
El registrador suspende la práctica de la cancelación solicitada porque, según afirma,
se trata de una hipoteca en garantía de una cuenta especial de crédito, que se sujeta a
lo establecido en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, y no ante una hipoteca flotante a
que se refiere el artículo 153 bis de dicho texto normativo. Por ello, considera que,
conforme al artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, para la cancelación de
dicha hipoteca por caducidad es necesario el transcurso de un plazo de veintiún años
contados desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada (esto es, el plazo
de prescripción de la acción hipotecaria que es de veinte años –conforme a los
artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria–, más un año durante el cual
no ha de resultar que ha sido renovada, interrumpida la prescripción o ejecutada
debidamente la hipoteca), por lo que tal cancelación por caducidad sólo podría tener
lugar con posterioridad al 1 de marzo de 2041.
El recurrente alega que se trata de una hipoteca flotante de las reguladas por el
artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, cuyo plazo de duración termina el 1 de marzo
de 2020.
2. Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, nada se opone a que la
hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo
determinado (vid. artículos 513.2.º, 529, 546.4.º y 1843.3.º del Código Civil), de modo
que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria,
quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que
en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la
hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución,
ya por cualquier otra causa.
No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es
efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado,
o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación
para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación
en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun
cuando ya hubiere vencido aquél –vid. la Resolución de 17 octubre 1994, entre otras–.
3. Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca,
resultaría aplicable la norma del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria,
que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito
resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse
al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la
norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la
disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, que posibilita la cancelación
de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca
afectada; o a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de
garantía inscrito recogidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, según redacción
dada por la Ley 13/2015.
La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del
derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o
controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real
de garantía o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en
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Núm. 111
