BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 10 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 56094

Cuarta. Que en fecha 13 de enero de 2021 el Registro de la Propiedad n.º 2 de
Santiago de Compostela acordó suspender la inscripción solicitada por esta parte por
entender que lo constituido sobre la finca 32.228 era una hipoteca en garantía de una
cuenta especial de crédito y no una hipoteca flotante como indicaba esta parte.
Quinta. Que contrariamente a lo establecido por el Registro de la Propiedad N.º 2
de Santiago de Compostela en su resolución, lo constituido sobre la finca 32.228 en su
inscripción segunda sí es una hipoteca de máximo en su modalidad de flotante.
De acuerdo con la Resolución de 28 de junio de 2012, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la
registradora de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 3, por la que se deniega la
inscripción de una hipoteca en garantía de afianzamiento a favor de una sociedad de
garantía recíproca, cabe señalar que la Dirección General de los Registros y del
Notariado reconoce la existencia en el sistema legal español de al menos tres clases de
hipotecas de máximo puesto que establece:
“En realidad existen, entre otras, en la legislación vigente, tres clases de hipotecas
de máximo: las que se constituyen en garantía de obligación futura (artículos 142 y 143
de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario); las hipotecas en garantía del
saldo de apertura de cuenta corriente de crédito (artículo 153 de la Ley Hipotecaria) y las
hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.”
Asimismo, en las Resoluciones de 2 y 3 de enero de 2013, la DGRN parafrasea el
contenido del artículo 153. Bis LH y define los requisitos que deben presentar las
hipotecas flotantes del siguiente modo:
Es cierto, sin embargo, que la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, vino a introducir en
nuestro Derecho el reconocimiento normativo de las hipotecas flotantes a través del
nuevo artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria conforme al cual podrán constituirse tales
hipotecas como hipotecas de máximo en las que “será suficiente que se especifiquen en
la escritura de constitución de la hipoteca y se hagan constar en la inscripción de la
misma: su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos
básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas; la
cantidad máxima de que responde la finca; el plazo de duración de la hipoteca, y la
forma de cálculo del saldo final líquido garantizado”. Ahora bien, la admisión de tales
hipotecas se restringe exclusivamente a dos tipos de acreedores, a saber, las
Administraciones Públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, y las
entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo,
de regulación del mercado hipotecario, en cuyo caso podrán constituirse hipoteca de
máximo a favor de tales entidades “en garantía de una o diversas obligaciones, de
cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas”
(cfr. artículo 153 bis, párrafo primero, letra a) (…)”
A medio de la Resolución de 3 de marzo de 2013, la DGRN concluye que lo
relevante a la hora de determinar la naturaleza de una determinada hipoteca es la
finalidad a la que responde su constitución.
Pues bien, en el presente caso se cumplen basta un somero vistazo a la escritura
otorgada por Urban Portfolio Inmobiliario SL y Banco Popular Español ante D. Carlos de
la Torre Deza, Notario del Ilustre Colegio de Galicia, en fecha 17 de Noviembre de 2011
bajo el número 1.895 de su Protocolo para observar que se han cumplido todos los
requisitos de la hipoteca de máximo flotante a pesar de que, por error, se dice que se
constituye al amparo del artículo 153 LH y no del 153.bis LH como correspondería:
1. La hipoteca se constituye en favor de Banco Popular Español, esto es, de un
banco y, consecuentemente, una entidad financiera expresamente referida en el
artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.
2. La hipoteca se constituye en garantía de diversas obligaciones presentes y/o
futuras. En las páginas 15 a 17 de la precitada escritura se enumeran a título enunciativo
pero no limitativo, las obligaciones que serán partidas de cargo:
“2) De cargo. Los débitos que por cualquier concepto mantenga la acreditada con el
Banco Popular Español, S.A., como consecuencia de operaciones llevadas a cabo con el

cve: BOE-A-2021-7725
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