III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-7413)
Resolución de 15 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Mijas n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ejercicio de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 5 de mayo de 2021
Sec. III. Pág. 53675
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de ejercicio
unilateral de opción de compra en la que son relevantes los hechos y circunstancias
siguientes:
a) La escritura de constitución de la opción de compra, de 9 de agosto de 2018, se
otorgó por un matrimonio a favor de una sociedad, y lo fue sobre una vivienda unifamiliar,
de acuerdo con los pactos siguientes: plazo de dos años, por lo que finaliza el 9 de
agosto de 2020; precio o prima de opción de 25.000 euros; precio de compraventa
de 450.000 euros, que podrá ser satisfecho mediante efectivo o por subrogación de la
deuda pendiente de las hipotecas que graven la finca, o compensación total o parcial de
créditos o deudas futuras contraídas con la parte optante, o, mediante consignación
notarial u otras admitidas en derecho a elección de la parte optante.
b) La cláusula quinta de la escritura, que consta inscrita en el Registro, establece lo
siguiente: «Ejercicio de la opción y escritura de compraventa: Pactándose esta opción
como derecho real e inscribible, ésta se ejercitará: – bien mediante notificación
fehaciente dirigida a la parte concedente, dentro del plazo, en la que se fijará día, hora y
Notaría, para autorizar la escritura de compraventa, todo ello será designado por la parte
optante para ejercitar la opción de compra. – bien mediante el ejercicio y comparecencia
unilateral de la parte optante/compradora para el caso que la parte concedente/
vendedora no atendiere a la notificación referida en el plazo de una semana o no
compareciere ante el Notario designado, o lo hiciese sin la documentación necesaria –
cédula de habitabilidad, certificación energética– o no firmase la escritura por cualquier
otro motivo, debiendo acompañarse a la correspondiente escritura acta de notificación o
requerimiento y debiéndose cumplir en este segundo caso todos los requisitos,
establecidos al respecto del ejercicio unilateral de la opción de compra, por la legislación
aplicable y la Dirección General de los Registros y del Notariado. El otorgamiento de la
escritura de compraventa en ejercicio de esta opción de compra se notificará
notarialmente al concedente de la opción en su expresado domicilio. Las partes, a
efectos de notificaciones y requerimientos, designan como domicilio los indicados como
propios en la comparecencia de esta escritura».
c) El 6 de agosto de 2020, se otorgó ejercicio unilateral del derecho de opción de
compra, haciéndose constar que «la parte transmitente ha sido notificada por burofax
para el ejercicio de la presente opción de compra, no habiendo recibido contestación por
parte de don J. V. C. y doña A. M. M. E. y no habiéndose presentado a la firma en el día
de hoy en la Notaría».
Esta escritura causó calificación negativa el 21 de octubre de 2020, y por diligencia
de fecha 22 de octubre de 2020, se incorpora a la misma el burofax mediante el cual se
notifica por el compareciente a los propietarios el ejercicio unilateral de la opción de
compra.
La registradora señala como defecto que la innecesariedad del consentimiento de los
concedentes de la opción ha de tener su base en el exacto cumplimiento de los
requisitos inscritos para la inscripción a favor del optante; y en el presente caso,
estableciéndose una forma concreta de practicar la notificación, tal y como consta en el
Registro, es necesaria la práctica de la misma de conformidad con ella.
El recurrente alega lo siguiente: que la notificación fue hecha a ambos cónyuges,
aunque en la carátula del burofax aparezca solo el nombre de uno de ellos; que un
burofax no entregado por ser rehusado o no retirado, no implica una acreditación de falta
de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueba la voluntad
renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado; que el
ejercicio válido del derecho de opción exige que, dentro del plazo pactado, el optante
manifieste su voluntad de llevar a cabo el contrato negociado, notificando en este sentido
su voluntad positiva al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se
tenga por consumada la opción; que la obligación nace del envío del burofax y no de la
recepción de este.
cve: BOE-A-2021-7413
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 107
Miércoles 5 de mayo de 2021
Sec. III. Pág. 53675
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de ejercicio
unilateral de opción de compra en la que son relevantes los hechos y circunstancias
siguientes:
a) La escritura de constitución de la opción de compra, de 9 de agosto de 2018, se
otorgó por un matrimonio a favor de una sociedad, y lo fue sobre una vivienda unifamiliar,
de acuerdo con los pactos siguientes: plazo de dos años, por lo que finaliza el 9 de
agosto de 2020; precio o prima de opción de 25.000 euros; precio de compraventa
de 450.000 euros, que podrá ser satisfecho mediante efectivo o por subrogación de la
deuda pendiente de las hipotecas que graven la finca, o compensación total o parcial de
créditos o deudas futuras contraídas con la parte optante, o, mediante consignación
notarial u otras admitidas en derecho a elección de la parte optante.
b) La cláusula quinta de la escritura, que consta inscrita en el Registro, establece lo
siguiente: «Ejercicio de la opción y escritura de compraventa: Pactándose esta opción
como derecho real e inscribible, ésta se ejercitará: – bien mediante notificación
fehaciente dirigida a la parte concedente, dentro del plazo, en la que se fijará día, hora y
Notaría, para autorizar la escritura de compraventa, todo ello será designado por la parte
optante para ejercitar la opción de compra. – bien mediante el ejercicio y comparecencia
unilateral de la parte optante/compradora para el caso que la parte concedente/
vendedora no atendiere a la notificación referida en el plazo de una semana o no
compareciere ante el Notario designado, o lo hiciese sin la documentación necesaria –
cédula de habitabilidad, certificación energética– o no firmase la escritura por cualquier
otro motivo, debiendo acompañarse a la correspondiente escritura acta de notificación o
requerimiento y debiéndose cumplir en este segundo caso todos los requisitos,
establecidos al respecto del ejercicio unilateral de la opción de compra, por la legislación
aplicable y la Dirección General de los Registros y del Notariado. El otorgamiento de la
escritura de compraventa en ejercicio de esta opción de compra se notificará
notarialmente al concedente de la opción en su expresado domicilio. Las partes, a
efectos de notificaciones y requerimientos, designan como domicilio los indicados como
propios en la comparecencia de esta escritura».
c) El 6 de agosto de 2020, se otorgó ejercicio unilateral del derecho de opción de
compra, haciéndose constar que «la parte transmitente ha sido notificada por burofax
para el ejercicio de la presente opción de compra, no habiendo recibido contestación por
parte de don J. V. C. y doña A. M. M. E. y no habiéndose presentado a la firma en el día
de hoy en la Notaría».
Esta escritura causó calificación negativa el 21 de octubre de 2020, y por diligencia
de fecha 22 de octubre de 2020, se incorpora a la misma el burofax mediante el cual se
notifica por el compareciente a los propietarios el ejercicio unilateral de la opción de
compra.
La registradora señala como defecto que la innecesariedad del consentimiento de los
concedentes de la opción ha de tener su base en el exacto cumplimiento de los
requisitos inscritos para la inscripción a favor del optante; y en el presente caso,
estableciéndose una forma concreta de practicar la notificación, tal y como consta en el
Registro, es necesaria la práctica de la misma de conformidad con ella.
El recurrente alega lo siguiente: que la notificación fue hecha a ambos cónyuges,
aunque en la carátula del burofax aparezca solo el nombre de uno de ellos; que un
burofax no entregado por ser rehusado o no retirado, no implica una acreditación de falta
de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueba la voluntad
renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado; que el
ejercicio válido del derecho de opción exige que, dentro del plazo pactado, el optante
manifieste su voluntad de llevar a cabo el contrato negociado, notificando en este sentido
su voluntad positiva al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se
tenga por consumada la opción; que la obligación nace del envío del burofax y no de la
recepción de este.
cve: BOE-A-2021-7413
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Núm. 107
