BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 5 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 53633

activos, y concreta su operatividad en el momento puntual de llevarse a cabo alguno de
los actos referidos en el artículo 160 f) de la LSC. Sin embargo, entiendo que, siendo la
institución registral el pilar básico de la seguridad jurídica preventiva en nuestro país,
ningún obstáculo hay para dar acceso al Registro a una circunstancia que influye en el
tráfico de los inmuebles, toda vez que pondrá en alerta al potencial adquirente si alguno
de los administradores solidarios, por ejemplo, pretende la enajenación de una finca que
es activo esencial sin autorización de la Junta General. Con ello, igualmente, se cumple
otro de los fines para los que se creó el Registro de la Propiedad, como es la
disminución de la litigiosidad, evitando pleitos de responsabilidad del administrador por
actos contrarios a norma.
En apoyo de esta cuestión también podemos referirnos a la constancia registral que
se viene haciendo del carácter habitual de las viviendas en materia de hipoteca, pues tal
carácter tiene importantes consecuencias como son: anotación preventiva de embargo
sobre viviendas privativas, ejecución hipotecaria y porcentajes de adjudicación, limitación
de costas, etc. Pues si para una vivienda accede al Registro su carácter de habitual, que
no es permanente, pues puede dejar de serlo en cualquier momento a pesar de que en
el Registro siga constando dicha circunstancia, no entiendo cómo no puedo reflejar la
cualidad de activos esenciales de la finca y participación indivisa de finca de la sociedad
con la repercusión que ello tiene para el tráfico jurídico inmobiliario (lo cual tiene mayor
estabilidad que el carácter de vivienda habitual, dado que el balance se incluye, junto
con la cuenta de resultados y la memoria, en las cuentas anuales, de modo que, como
mínimo, tiene una virtualidad efectiva de un año, si lo vemos desde ese punto de vista).
Así, y antes de pasar al siguiente punto, quiero destacar que esta idea que defiendo
es la que subyace en la Resolución de la Dirección de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 12 de junio de 2.020, cuando, en su fundamento de derecho 2, señala que “en todo
caso el registrador podrá calificar el carácter esencial del activo cuando... resulte de los
elementos de que dispone al calificar (caso de que del propio título o de los asientos
resulte la contravención de la norma por aplicación de la presunción legal)”. en base a
esta Resolución, y visto que los Registradores califican a la vista del título presentado y
de los asientos del Registro (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), es por lo que intereso el
acceso registral del carácter de activo esencial, cuya importancia incluso es puesta de
manifiesto por la Dirección General en la citada Resolución.
D) “...del tenor de la instancia parece desprenderse la pretensión de que se haga
constar registralmente el carácter de activo esencial... de modo conjunto o global..., y no
por sí solas, como fincas independientes... no es posible la conectividad o conexión
registral de fincas registrales..., salvo en supuestos excepciones, como ocurre, por
ejemplo, con las llamadas vinculaciones o titularidades ob rem”.
Ocurre con este argumento lo mismo que con el reflejado en el apartado A)
(supuesta rectificación), y es que se atribuye a la instancia complementaria una
virtualidad que ni tiene ni pretende. En efecto, ninguna conexión o vinculación se hace
entre la finca y participación indivisa de finca descritas, sino que se pretende que se
haga constar el carácter de activos esenciales de las mismas, por separado, pues por
separado se han descrito y en ninguna parte se señala que formen un conjunto a efectos
de determinar su carácter de activo esencial. Ambas, tanto la finca registral 68.733 como
la mitad indivisa de la registral 68.729, por sí solas, cada una, tienen el carácter de activo
esencial de la sociedad, porque, visto el último balance aprobado, el valor de una y otra,
repito, por separado, cada una independientemente considerada, supera con exceso el
veinticinco por ciento del valor de los activos que figuran en aquél, manifestación ésta
que queda bajo mi responsabilidad como administrador solidario de la sociedad a la que
represento.
Por último, el Registrador indica que “caso de que, por sí solas y por sí mismas,
fueran activos esenciales -extremo éste que no aparece especificado en la instancia-...”,
cuando el tenor literal de la instancia es claro, pues ninguna conexión o vinculación
establece. Como se ha señalado, las fincas se describen por separado y lo que se
solicita es que conste el carácter de activo esencial que tiene cada una, sin más (ni

cve: BOE-A-2021-7408
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Núm. 107