BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 5 de mayo de 2021

Sec. III. Pág. 53632

En consecuencia, nada se pretende rectificar porque no se cometió error alguno en
el título de adquisición y la repercusión que tiene actualmente la condición de activo
esencial de una finca viene dada por una norma dictada con posterioridad al
otorgamiento de aquél, de ahí que se haya articulado como complemento descriptivo, si
se quiere llamar así.
La aportación de la copia autorizada de la escritura de adquisición lo ha sido para dar
satisfacción al principio registral de titulación pública o auténtica recogido en los
artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 y 34 de su Reglamento, sirviendo la instancia,
como he repetido, de complemento.
Me baso para ello en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, llamada así en aquél momento, de 20 de julio de 2.017, que recuerda la
procedencia de la denegación del asiento de presentación de documentos privados,
salvo en los casos en que se le atribuya eficacia registral (artículo 420 del Reglamento
Hipotecario), lo que no ha ocurrido en el caso que nos ocupa, sin que, por lo demás, el
señor Registrador haya exigido, para dar acceso al Registro del carácter de activo
esencial, de documentación pública, pues no lo ha formulado como defecto.
B) “Mal puede subsanarse (en base al art. 110 del Reglamento Hipotecario) lo que,
en su día, no se calificó registralmente como defecto o falta subsanable, precisamente
por inexistencia del presupuesto de hecho.
En conexión con lo reseñado en el apartado A) que antecede, basa el Registrador el
grueso de su denegación en la invocación que hice, en la instancia aportada, al
artículo 110 del Reglamento Hipotecario. La alusión a dicha norma lo fue, no en sentido
estricto, sino como el principal referente normativo que prevé la legislación hipotecaria
para complementar títulos inscribibles mediante documentos privados (siempre que
cuenten con la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el Registrador, como
ocurre en este caso). En mi práctica profesional he podido conocer que se utiliza aunque
no exista calificación negativa previa, pues para complementar decretos de adjudicación
la situación arrendaticia se suele hace constar en instancias privadas, y se aportan junto
con la documentación judicial que provoca el asiento de presentación y, por tanto, sin
que haya todavía falta subsanable recogida formalmente en una nota de calificación, o la
solicitud de inscripción del tracto sucesivo de las hipotecas mediante instancias privadas,
o el complemento de convenios reguladores en procesos de separación o divorcio,
cuando se omiten en los mismos, por ejemplo, el domicilio de los excónyuges, por citar
sólo algunos casos.
Por lo tanto, la práctica hipotecaria admite numerosos supuestos en que pueden
complementarse títulos públicos mediante documentos privados con firma legitimada,
razón por la cual: i) presenté la copia autorizada de la escritura de adquisición, donde
consta dicha adquisición y la descripción de las fincas; y, ii) la complementé mediante la
instancia privada para dar acceso al Registro a un carácter que los bienes comprendidos
en aquél título han adquirido a posteriori y como consecuencia de una reforma legal, sin
ninguna intención de subsanar falta o defecto alguno, que no existían.
Finalmente, añadir que tal alegación al artículo 110 del Reglamento Hipotecario
tampoco era necesaria en el escrito aportado. En este sentido, lo mantengo, por lo
expuesto anteriormente y el sentido en que considero, salvo mejor criterio, debe
interpretarse y se lleva a cabo en la práctica registral y procesal, pero, en caso contrario,
no tendría ningún problema en que se considere por no puesto lo siguiente: “tal y como
autoriza el artículo 110 del Reglamento Hipotecario”.
C) “Dicho precepto circunscribe su operatividad conectada, necesariamente, a los
concretos actos jurídicos que menciona, particularmente, la adquisición, la enajenación y
la aportación a otra sociedad de activos esenciales, y en los términos de dicho precepto,
a los efectos de que, caso de tratarse de activos esenciales, deba obtenerse la
autorización o aprobación de la junta general de la sociedad (transmitente y/o
adquirente) correspondiente”.
El Registrador, con dicha afirmación, cierra el Registro a una circunstancia de
enorme transcendencia en el tráfico jurídico, como es el carácter esencial de unos

cve: BOE-A-2021-7408
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Núm. 107