BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 51079

modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular
del derecho que se cancela. Si la ley declara que un derecho se extingue por confusión
de derechos, bastará una instancia solicitando la cancelación, o que un usufructo
(vitalicio) se extingue por muerte del usufructuario bastará el certificado de defunción y
una instancia privada. Y si en la escritura se pacta un plazo de caducidad del derecho,
también será suficiente la instancia cuando se cumpla el término. En ninguno de estos
casos se requiere que el titular del derecho que se cancele preste de nuevo el
consentimiento. La extinción del derecho se produce de una manera automática y ajena
a su voluntad e incluso a su capacidad.
El procedimiento registral es rogado, pero una vez iniciado se rige por normas de
orden público. No cabe así pactar una hipoteca y modificar convencionalmente el
régimen al que estará sometida su ejecución; ni tampoco pactar una condición
resolutoria y modificar el régimen jurídico de su operatividad registral (necesidad de
requerimiento de pago, consignación de las cantidades y demás requisitos derivados de
los artículos 1504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario). Tampoco cabe
pactar una condición resolutoria y modificar las exigencias estructurales del sistema para
su cancelación como son las relativas a las exigencias formales.
10. En el caso de este expediente se pacta un sistema que requiere, a falta de un
documento acreditativo bastante o certificación bancaria relativa a la transferencia o
cheque a favor del vendedor, de una futura prestación del consentimiento. Por tanto, en
este supuesto en el que no consta tal acreditación, una vez realizado el pago será
necesario que el vendedor preste de nuevo su consentimiento reconociendo el total y
correcto pago, y consintiendo la cancelación. Incluso si el comprador no paga, pero el
vendedor renuncia a la garantía, será necesario que preste su consentimiento. Y esta
prestación de un nuevo consentimiento excluye la aplicación del párrafo segundo del
artículo 82 de la Ley Hipotecaria, resultando de aplicación lo previsto como regla general
en el párrafo primero. Asimismo, se faculta a los compradores para que procedan
unilateralmente a la cancelación en igual forma que el vendedor, si bien aportando
certificados bancarios acreditativos de la transferencia del total precio aplazado -a favor
de la parte vendedora- y/o certificado acreditativo de tal extremo realizado por
representante legal de la parte vendedora, lo que no se ha producido.
11. Alega la parte recurrente que si el pago de una deuda realizado por un tercero
libera al deudor inicial, ahora se ha producido una subrogación por parte de quien ha
hecho el pago en lugar del acreedor, con lo cual el comprador queda liberado por efecto
de la compensación con la otra deuda. Efectivamente, el pago de la deuda por un tercero
libera al deudor -respecto de la Agencia Tributaria y la entidad financiera-, pero esto no
significa que se produzca una subrogación del que realiza el pago -los compradores- en
favor de otro -la vendedora- en el lugar del acreedor -Agencia Tributaria y entidad
financiera-. Los que han pagado por cuenta de otro, tienen un derecho de repetición
contra el tercero por cuya cuenta se ha hecho el pago, pero esto no sustituye el pago del
precio aplazado, ya que se satisfacen otras deudas -con la finalidad de mantener la
propiedad- y no el precio de la venta.
Así, el artículo 1158 del Código Civil, permite reclamar al deudor lo que por él hubiere
pagado, pero es una repetición, no que se subrogue en la posición del acreedor para
otros derechos, lo que resulta del artículo 1159 conforme el cual «el que pague en
nombre del deudor, ignorándolo este, no podrá compeler al acreedor a subrogarle en sus
derechos»; esto cohonesta con lo dispuesto en el artículo 1209 del Código Civil («la
subrogación de un tercero en los derechos del acreedor no puede presumirse fuera de
los casos expresamente mencionados en este Código»). Así, en el caso de pago hecho
ignorándolo el deudor, el tercero dispondrá contra él de la acción de reembolso para ser
reintegrado de la totalidad de lo pagado por cuenta de aquél (artículo 1158 Código Civil),
pero «no podrá compeler al acreedor a subrogarle en sus derechos» (artículo 1159
Código Civil). Si el pago se hace conociéndolo el deudor, con su aprobación, expresa o
tácita, el tercero, además, quedaría subrogado en la posición del acreedor, tanto en lo

cve: BOE-A-2021-7009
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