III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-7009)
Resolución de 25 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la práctica de una cancelación de condición resolutoria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 51069
de 2.009 ante Don Francisco de Asís García Serrano Notario (…) es documentación
fehaciente y suficiente para la cancelación de la condición resolutoria solicitada».
«2.1 Poder»: se «manifiesta en la calificación «que se acompañan una serie de
documentos que no son los pactados en la escritura» lo cual no deja de ser totalmente
lógico al amparo del principio de la buena fe (artículo 1.1 Código Civil) ya que en la
escritura no se prevé el incumplimiento de las obligaciones por parte de la entidad
vendedora (lo que habría derivado en que los otorgantes no habrían comprado la finca
objeto de ambas escrituras) y sí únicamente la garantía de cobro de la cantidad aplazada
más su IVA para el caso de incumplimiento de la parte compradora. Ahora bien:
1.º Ello no le resta validez a la facultad (poder) que en la misma se otorga de
conformidad a las normas del Código Civil en los artículos 1.709 y siguientes del Código
Civil, en concreto el artículo 1.715 pues el pago realizado a la Agencia Tributaria deviene
en interés de la entidad Urbamorpe S.L. cuyos compromisos habían sido totalmente
incumplidos (como se deduce de los propios asientos del Registro de la Propiedad).
2.º No se puede a efectos registrales bajar la forma documental: Las partes no
pueden pactar que el Registro tenga que aceptar un documento privado por lo que en
este caso la mera protocolización de los resguardos supone que los pagos estén en
escritura pública. La autorización para que el comprador cancele la condición resolutoria
hay que entenderla como un poder (como indico «ut supra») ya que en caso de que no
se entendiera así, las partes estarían destruyendo la necesidad del consentimiento en
escritura pública del vendedor. Por ejemplo, sólo es admisible la cancelación por la
tenencia de las letras cuando el pago se ha documentado de esta manera, en este caso
no es necesaria la escritura y basta su exhibición e inutilización. Si se entiende que lo
que legitima al comprador, frente al registro, no es la tenencia de un documento privado
sino del poder y no es necesaria la exhibición de las transferencias, que nada acreditan,
son la relación de cobertura que legitima frente al vendedor, pero no frente al registrador.
Es como las limitaciones de facultades al administrador único, no son oponibles al
registrador ni al tercero, pero sirven para la responsabilidad entre las partes o los
poderes bancarios que dicen que tienen que ser completados por una certificación de
cierto órgano, el complemento es para cubrir la responsabilidad del representante, de
otra manera sería desvirtuar la forma necesariamente notarial.
2.2 Documentación que acredita el pago: Remitiéndome expresamente a lo dicho
anteriormente hay que tener en cuenta que la solicitud de cancelación de la condición
resolutoria se basa en la incoación y finalización de un Procedimiento de Embargo de
Créditos por parte de la Agencia Tributaria (procedimiento que no sólo es comunicado a
Doña A. M. M P. sino a todos los demás incorporándose exclusivamente el de esta en
base a la «interdicción de afectar la capacidad económica del ciudadano» recogido en el
artículo 31 de la Constitución que quedaría infringido ante la redacción de los Aranceles
Notariales) en el que consta literalmente «…En particular tendrán la consideración de
créditos pendientes de pago los que resulten de la escritura de compraventa celebrada
con la entidad Urbamorpe, S.L. el 13 de marzo de 2.009». Es decir, comienza un
Procedimiento Administrativo de carácter Público identificándose de forma clara y veraz
el crédito embargado, así como su cuantía siendo esta la garantizada con condición
resolutoria; los documentos emanados de la Agencia Tributaria son documentos públicos
y por consiguientemente susceptibles de causar y/o acreditar fehacientemente los
hechos que los motivan y su consiguiente inscripción al amparo de lo dispuesto en el
artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
Los documentos esenciales son:
a. Comunicación por parte de la Agencia Tributaria a Doña A. M. M. P. de la
Diligencia de Embargo de Créditos de fecha 18 de mayo de 2.009 en el que le indica
expresamente «En particular tendrán la consideración de créditos pendientes de pago
los que resulten de la escritura de compraventa celebrada con la entidad Urbamorpe,
cve: BOE-A-2021-7009
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 102
Jueves 29 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 51069
de 2.009 ante Don Francisco de Asís García Serrano Notario (…) es documentación
fehaciente y suficiente para la cancelación de la condición resolutoria solicitada».
«2.1 Poder»: se «manifiesta en la calificación «que se acompañan una serie de
documentos que no son los pactados en la escritura» lo cual no deja de ser totalmente
lógico al amparo del principio de la buena fe (artículo 1.1 Código Civil) ya que en la
escritura no se prevé el incumplimiento de las obligaciones por parte de la entidad
vendedora (lo que habría derivado en que los otorgantes no habrían comprado la finca
objeto de ambas escrituras) y sí únicamente la garantía de cobro de la cantidad aplazada
más su IVA para el caso de incumplimiento de la parte compradora. Ahora bien:
1.º Ello no le resta validez a la facultad (poder) que en la misma se otorga de
conformidad a las normas del Código Civil en los artículos 1.709 y siguientes del Código
Civil, en concreto el artículo 1.715 pues el pago realizado a la Agencia Tributaria deviene
en interés de la entidad Urbamorpe S.L. cuyos compromisos habían sido totalmente
incumplidos (como se deduce de los propios asientos del Registro de la Propiedad).
2.º No se puede a efectos registrales bajar la forma documental: Las partes no
pueden pactar que el Registro tenga que aceptar un documento privado por lo que en
este caso la mera protocolización de los resguardos supone que los pagos estén en
escritura pública. La autorización para que el comprador cancele la condición resolutoria
hay que entenderla como un poder (como indico «ut supra») ya que en caso de que no
se entendiera así, las partes estarían destruyendo la necesidad del consentimiento en
escritura pública del vendedor. Por ejemplo, sólo es admisible la cancelación por la
tenencia de las letras cuando el pago se ha documentado de esta manera, en este caso
no es necesaria la escritura y basta su exhibición e inutilización. Si se entiende que lo
que legitima al comprador, frente al registro, no es la tenencia de un documento privado
sino del poder y no es necesaria la exhibición de las transferencias, que nada acreditan,
son la relación de cobertura que legitima frente al vendedor, pero no frente al registrador.
Es como las limitaciones de facultades al administrador único, no son oponibles al
registrador ni al tercero, pero sirven para la responsabilidad entre las partes o los
poderes bancarios que dicen que tienen que ser completados por una certificación de
cierto órgano, el complemento es para cubrir la responsabilidad del representante, de
otra manera sería desvirtuar la forma necesariamente notarial.
2.2 Documentación que acredita el pago: Remitiéndome expresamente a lo dicho
anteriormente hay que tener en cuenta que la solicitud de cancelación de la condición
resolutoria se basa en la incoación y finalización de un Procedimiento de Embargo de
Créditos por parte de la Agencia Tributaria (procedimiento que no sólo es comunicado a
Doña A. M. M P. sino a todos los demás incorporándose exclusivamente el de esta en
base a la «interdicción de afectar la capacidad económica del ciudadano» recogido en el
artículo 31 de la Constitución que quedaría infringido ante la redacción de los Aranceles
Notariales) en el que consta literalmente «…En particular tendrán la consideración de
créditos pendientes de pago los que resulten de la escritura de compraventa celebrada
con la entidad Urbamorpe, S.L. el 13 de marzo de 2.009». Es decir, comienza un
Procedimiento Administrativo de carácter Público identificándose de forma clara y veraz
el crédito embargado, así como su cuantía siendo esta la garantizada con condición
resolutoria; los documentos emanados de la Agencia Tributaria son documentos públicos
y por consiguientemente susceptibles de causar y/o acreditar fehacientemente los
hechos que los motivan y su consiguiente inscripción al amparo de lo dispuesto en el
artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
Los documentos esenciales son:
a. Comunicación por parte de la Agencia Tributaria a Doña A. M. M. P. de la
Diligencia de Embargo de Créditos de fecha 18 de mayo de 2.009 en el que le indica
expresamente «En particular tendrán la consideración de créditos pendientes de pago
los que resulten de la escritura de compraventa celebrada con la entidad Urbamorpe,
cve: BOE-A-2021-7009
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Núm. 102
