III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-7008)
Resolución de 24 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pedreguer, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 51058
a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez
precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la
edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la
finca en que se ubique, según contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de
su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de
algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la
Ley 13/2015, de 24 de junio.
Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie
ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental,
que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a
colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo
estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se
encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
3. Como ha reiterado esta Dirección General, no basta comparar en términos
aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca
sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de
aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal
comparación geométrica.
Así, la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más,
ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma
puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico,
como ya se puso de manifiesto por esta Dirección General en las Resoluciones de 6 y 28
de septiembre de 2016 o 4 de enero de 2019 (reiteradas en numerosas ocasiones, cfr.
«Vistos»).
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación,
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin
intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, como prevén los artículos 9.b)
y 199 de la Ley Hipotecaria.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya
representación gráfica no se ha inscrito.
4. En el supuesto de este expediente, las edificaciones declaradas y cuya
constancia registral se solicita, aportando sus coordenadas UTM, consisten en la
ampliación de una vivienda unifamiliar que consta de planta sótano y baja, además de
una pérgola, con una superficie total construida de 126,30 metros cuadrados. Y la finca
registral sobre la que se declara estar ubicadas, tiene una superficie muy superior,
de 800 metros cuadrados, según consta registralmente.
Pero como se ha razonado antes, no basta comparar en términos aritméticos las
superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se
declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquella con la de
ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación
geométrica.
Aun sin ella, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos
descriptivos no georreferenciados o por otros datos o documentos técnicos que se
cve: BOE-A-2021-7008
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 102
Jueves 29 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 51058
a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no
efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones
de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez
precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la
edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se
encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca
sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda
fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del
procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la
finca en que se ubique, según contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de
su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de
algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la
Ley 13/2015, de 24 de junio.
Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie
ocupada por cualquier edificación, no requiere, desde el punto de vista procedimental,
que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a
colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo
estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se
encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.
3. Como ha reiterado esta Dirección General, no basta comparar en términos
aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca
sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de
aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal
comparación geométrica.
Así, la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más,
ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma
puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico,
como ya se puso de manifiesto por esta Dirección General en las Resoluciones de 6 y 28
de septiembre de 2016 o 4 de enero de 2019 (reiteradas en numerosas ocasiones, cfr.
«Vistos»).
La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación,
conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse
todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera
parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con
riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin
intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, como prevén los artículos 9.b)
y 199 de la Ley Hipotecaria.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y
coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la
Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya
representación gráfica no se ha inscrito.
4. En el supuesto de este expediente, las edificaciones declaradas y cuya
constancia registral se solicita, aportando sus coordenadas UTM, consisten en la
ampliación de una vivienda unifamiliar que consta de planta sótano y baja, además de
una pérgola, con una superficie total construida de 126,30 metros cuadrados. Y la finca
registral sobre la que se declara estar ubicadas, tiene una superficie muy superior,
de 800 metros cuadrados, según consta registralmente.
Pero como se ha razonado antes, no basta comparar en términos aritméticos las
superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se
declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquella con la de
ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación
geométrica.
Aun sin ella, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos
descriptivos no georreferenciados o por otros datos o documentos técnicos que se
cve: BOE-A-2021-7008
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Núm. 102
