BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 51057

– En posterior diligencia de subsanación se incorpora certificado técnico del que
resulta literalmente que «tanto la vivienda como la pérgola descritas, se encuentran
íntegramente sobre la finca registral 5.803».
La registradora suspende la inscripción por la falta de datos catastrales de la finca
que permitan su identificación, pues la finca forma parte de un diseminado en el que
tienen asignada referencia catastral independiente las edificaciones (no así la parcela en
que éstas se ubican, que aparecen como un «espacio en blanco»), siendo preciso se
realice el oportuno expediente de rectificación de descripción, superficie y linderos de
conformidad con lo establecido en la Ley Hipotecaria.
El notario autorizante recurre alegando, en síntesis, que no existe precepto en la Ley
Hipotecaria ni en su Reglamento que permitan al registrador alegar dudas de identidad
en las declaraciones de obra nueva o ampliación cuando no se altere la superficie o
linderos de la finca; que en el certificado técnico se identifica indubitadamente la finca
sobre la que se declara la ampliación de obra nueva; que las dudas de la registradora,
en cuanto a la ubicación de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la
edificación dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende
inscribir están insuficientemente motivadas; y que, en cualquier caso, tales dudas de
identidad deben quedar despejadas a la vista del certificado técnico incorporado a la
diligencia de subsanación pues, a través del mismo, podría la registradora, bajo su
responsabilidad, alcanzar la certeza de que la edificación declarada se encuentra
efectivamente ubicada dentro de los límites del perímetro de la finca registral.
2. Una vez más se plantea ante este Centro Directivo la cuestión de la existencia
de dudas acerca de si la edificación declarada se ubica efectivamente en la finca
registral, extremo que ha sido tratado en reiteradas ocasiones por esta Dirección General
(cfr. «Vistos»), cuya doctrina procede reiterar ahora.
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos
regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de
junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de
la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación
geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o
plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica
y lista de coordenadas de la finca en que se ubique».
La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real
de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y
requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en
su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación
aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no
supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación
geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por
la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Como es doctrina reiterada de este Centro Directivo, para inscribir cualquier
edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se
presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la
plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de
suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación
geográfica.
El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones,
cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite
efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas,
si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no
totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis
geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar

cve: BOE-A-2021-7008
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Núm. 102