BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50345

Ante este [sic] disyuntiva, tras la última la Sentencia del Tribunal Supremo de 2017,
el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles realizó
una consulta vinculante a la DGRN, sobre si la extensión de la nota marginal acreditativa
de haberse expedido certificación de dominio y cargas en el procedimiento de ejecución,
supone una derogación singular del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y concretamente
respecto de si, extendida aquella nota marginal, la anotación preventiva caducada
continúa o no produciendo efectos en orden a la cancelación de las cargas posteriores.
El Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles pone de
manifiesto en su escrito la posible contradicción que puede darse entre la doctrina de
este Centro Directivo sobre los efectos de la caducidad de las anotaciones preventivas y
la interpretación recogida en la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 7
de julio de 2017. La DGRN, en la resolución de 9 de abril de 2018, dio respuesta a dicha
consulta, en la que mantiene su postura inicial, indicando expresamente que "en el
ámbito de la calificación, los registradores de la Propiedad habrán de atenerse a lo
establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y solo podrán cancelar (en los
términos previstos en los artículos 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2.ª del
Reglamento Hipotecario), las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la
anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que
deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo
esté vigente, por no haber transcurrido el plazo de cuatro años de vigencia que fija el
citado artículo 86, o el de sus sucesivas prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto
de adjudicación, haya sido presentado en el Registro de la Propiedad.
Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste al adquirente de la finca adjudicada en
el procedimiento de ejecución para acudir a un proceso judicial en el que pueda
discutirse, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores a la
anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas." Y dicho criterio es el
que sigue manteniendo la DGRN en la actualidad, como puede comprobarse en la
Resolución de 4 de abril de 2019 y en la Resolución de 29 de marzo de 2019,
La RDGRN de 10 de octubre de 2017: "Podría pensarse que, tras la Sentencia del
Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017, cuando se expida una certificación de cargas en
un procedimiento de ejecución de embargo, el registrador deberá extender nota al
margen de la anotación, y dar a dicha nota la virtualidad de prorrogar indefinidamente la
anotación a la que se refiere. Sin embargo, no hay apoyo legal que permita hacerlo. Es
más, si lo hiciera estaría contraviniendo frontalmente el texto del artículo 86 de la Ley
Hipotecaria, y el espíritu de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, que
acabó con la vigencia indefinida de las anotaciones preventivas prorrogadas,
precisamente para evitar un obstáculo permanente para el mercado inmobiliario. En
conclusión, como reiteradamente ha señalado este Centro Directivo, debe diferenciarse
la actuación y proceder registral de la actuación en sede judicial. Registralmente el
defecto debe ser confirmado, sin que en vía registral pueda determinarse la prórroga
indefinida de la anotación preventiva de embargo, por el hecho de haber sido expedida la
certificación de cargas, por cuanto la prórroga de vigencia de las anotaciones
preventivas viene determinada por Ley y su caducidad implica la pérdida de su prioridad
registral. Pero, el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el
ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la
Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin que la
confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales, en su caso,
puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las
correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena
fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la
Constitución Española y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria)
Por lo tanto, conforme a la doctrina de la DGRN, el hecho de que se haya expedido
la certificación de titularidad y cargas, que prevé la LEC, no implica ni su conversión en
otra anotación ni su prórroga, ya que las anotaciones solo se prorrogan en la forma
establecida en el art. 86 LH, sin que en vía registral pueda determinarse la prórroga

cve: BOE-A-2021-6928
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Núm. 101