BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50344

Opción que parece más acertada es la ii) y nunca sería la iii), por los siguientes
motivos:
1.º Afirma la resolución de 29 de octubre de 2018 que "la expedición de la
certificación de cargas (...en la ejecución directa judicial) no es más que un trámite
procesal que todavía no conlleva el cambio en la titularidad (... de la hipoteca) o de la
finca como consecuencia de la ejecución", criterio que aplica a las ejecuciones
hipotecarias llevadas a cabo por el procedimiento ordinario; y "el hecho de que sea
solicitada por el causahabiente del titular registral no debe impedir que se expida la
certificación, sin perjuicio de que el registrador advierta de esta circunstancia en la
certificación al expedirla, con la finalidad de que el solicitante conozca la necesidad de
practicar la inscripción a su nombre, previa o simultáneamente, a la inscripción del
decreto de adjudicación".
2.º Teniendo en cuenta también la reiterada doctrina de la DGRN en el sentido de
que, a diferencia de lo que ocurre con las hipotecas, en el embargo la propia extensión
de la anotación ya anuncia la inminente ejecución del bien, no pasando la nota marginal
de expedición de la certificación de ser una información "a mayor abundamiento" –por
todas, Resolución de 7 de septiembre de 2012.
3.º La certificación es un medio de publicidad del contenido del Registro, pero no
produce en ningún caso la prórroga de la anotación preventiva. Tampoco la produce la
nota marginal que no hace sino consignar registralmente su expedición, pues, al tener la
condición de asiento accesorio, dura tanto como el asiento principal que le sirve de
soporte, la anotación preventiva, por lo que la cancelación por caducidad de esta
conllevará necesariamente la de la nota marginal. Tampoco suponen el cierre del
Registro.
La certificación de dominio y cargas y su nota marginal tienen una cualificada
importancia en el proceso de ejecución, sirviendo de vehículo de conexión entre el
procedimiento judicial y las titularidades registrales que gozan de presunción de
existencia y protección judicial. No obstante, la certificación registral, hasta tiempos
recientes ha sido estática, en el sentido de que informaba de la situación en un preciso
momento temporal, lo que comportaba cierta información incompleta, ante posibles
asientos posteriores a la fecha de la expedición de la certificación, que pudieran alterar
su contenido, riesgos que se tratan de evitar mediante la comunicación prevista en el
artículo 135 de la Ley Hipotecaria y, más recientemente, mediante la certificación
continuada prevista en los artículos 656.2 y 667.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por
ello, aun siendo muy importante en el proceso de ejecución la expedición de la
certificación de titularidad y cargas, y su nota marginal, sin embargo, no debe
identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo. (Resolución
de 12 de febrero de 2020 (4.ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, BOE de 24 de junio de 2020)
4.º En cuarto lugar, ni la legislación procesal ni la hipotecaria conceden a la
certificación de cargas el valor que le ha querido otorgar el TS, el cual considera que
cuando esta se expide y se extiende por el Registrador la correspondiente nota marginal
existe una suerte de "perpetuatio", de manera que cualquier alteración posterior –como
puede ser la caducidad de la anotación de embargo– no altera dicha situación
Así las cosas, el Tribunal Supremo, en sus sentencias 23 de febrero de 2015 y 7 de
julio 2017, sigue como criterio que la certificación de cargas fija la situación registral del
inmueble ejecutado en el momento de su expedición y determina las condiciones para la
adquisición del bien, sin que cualquier situación posterior, como puede ser la caducidad
la anotación preventiva de embargo, afecte a esa situación, estableciendo que "la
aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de
todas las anotaciones de embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que
servía de apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo que beneficiaba al
ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la
fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y gravámenes".

cve: BOE-A-2021-6928
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Núm. 101