BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50349

indefinida, sino que transcurridos los primeros cuatro años, debía solicitarse una nueva
prórroga. Lo que ocurre es que en ese momento (el de entrada en vigor de la
Ley 1/2000) podían existir prórrogas judiciales que hubieran durado ya cuatro años, de
manera que una interpretación rigurosa de este principio obligaría a solicitar la prórroga
en el mismo momento de entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De esta
manera, podían plantearse tres posibilidades diferentes. En primer lugar, la de aquellas
anotaciones preventivas que se solicitasen a partir de la entrada en vigor de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, que quedaban sujetas al artículo 86 de la Ley Hipotecaria en su
nueva redacción, es decir, sometidas a un plazo de caducidad de cuatro años, siendo
susceptibles de prórrogas sucesivas. En segundo lugar, estaban las anotaciones
preventivas practicadas antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se
sometían a este mismo régimen, es decir, caducaban a los cuatro años, pero admitían
prórrogas sucesivas con arreglo al nuevo régimen, y no una única prórroga como ocurría
con anterioridad. Finalmente estaba el caso de las anotaciones preventivas prorrogadas
antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este tercer supuesto, siendo la
prórroga, y no la anotación, lo que se había practicado antes de entrar en vigor la Ley de
Enjuiciamiento Civil, la solución adoptada es que continuaran rigiéndose por la anterior
legislación, aplicándose lo dispuesto en el artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario,
considerándose por tanto la prórroga indefinida, sin necesidad de solicitar su renovación
a los cuatro años.
En definitiva, con la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre
de 2000, aclarada por la Resolución 30 de noviembre de 2005, quedó claro que, para las
anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no
era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad.
Por el contrario, si la prórroga se ha decretado expresamente y presentado en el
Registro con posterioridad a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuatro años, podrá
cancelarse por caducidad cuando transcurra el plazo de prórroga sin que se haya vuelto
a prorrogar. Criterio que ha sido confirmado en numerosas Resoluciones de este Centro
Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos»), dándose ahora por reproducidas,
sin que proceda ahora recogerlas de nuevo en toda su extensión.
Así, cuando la anotación fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor
de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, queda sometida a prórroga
indefinida en los términos del artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, de manera
que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez
transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en
el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda
solicitar su cancelación.
4. Como afirmó la Resolución de este Centro Directivo de 22 de noviembre
de 2019, el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria es aplicable a las anotaciones de
embargo. Al tratarse el embargo de una traba de bienes para garantizar el pago de una
obligación y tener eficacia real a través de la anotación de embargo, le resulta de
aplicación este precepto. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha afirmado que «para
comprender cuál sea la eficacia de la anotación preventiva de un embargo, es preciso
tener en cuenta que el embargo es la afectación de unos bienes concretos y
determinados a un proceso, con la finalidad de proporcionar al juez los medios
necesarios para llevar a normal término una ejecución procesal, y que origina un derecho
de análogas características al real, ya que recae inmediatamente sobre una cosa y se
puede hacer valer frente a todos. Es decir, concurren en él las dos facultades esenciales
del derecho real, a saber: el "ius persequendi", que autoriza a hacerse con el bien,
aunque su titularidad haya variado con posterioridad al embargo mismo, y el "ius
prioritatis", que garantiza al primer embargante la preferencia jurídica en la satisfacción
de su derecho. Es por tanto un verdadero derecho de realización de valor, en funciones
de garantía del cumplimiento de una obligación, que necesita, para desarrollar toda su
eficacia real, que se haga constar en el Registro de la Propiedad, mediante la
correspondiente anotación preventiva, que viene a complementarlo» (cfr. Sentencias del

cve: BOE-A-2021-6928
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