BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50312

4. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los
«Vistos») que el auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo
interrumpido es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya
inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón:
a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación
de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio
declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto
puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos
exigencias;
b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y
pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley
Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento
registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido
por dicho pronunciamiento (téngase en cuenta que en el supuesto de hecho que ha
provocado el presente la finca consta inscrita a nombre de un titular casado), y de ahí
que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario
de la inscripción de los titulares intermedios, y
c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para
su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la
inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado
por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple
documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en el que puede no quedar
asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores
(cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento
Civil y 201, reglas 3.ª y 4.ª, de la Ley Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.).
Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al
expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis
de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta
hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.
5. En este sentido hay que recordar la doctrina de este Centro Directivo sobre
inaplicación del expediente de dominio cuando no hay propiamente interrupción del
tracto sucesivo. No puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los
promotores del expediente han adquirido su derecho directamente del titular registral o
de sus herederos. Así lo confirma en la actualidad la regla primera del artículo 208 de la
Ley Hipotecaria antes transcrito.
La Resolución de 24 de julio de 2012, dice expresamente: «de ahí que no se admita
la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio,
cuando el promotor sea causahabiente del titular registral o adquirente directo del citado
causahabiente ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo
procedente es aportar los títulos intermedios».
En el mismo sentido la Resolución de 29 de abril de 2015 indica que el expediente de
dominio no cabe (como ya destacó la Resolución 30 de mayo de 1988) cuando el
problema a solventar no es el de reanudación de tracto, «sino el de la falta de
acreditación suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente (artículo 3 de la Ley
Hipotecaria), o el de falta del título formal adecuado para la inscripción. Tales deficiencias
no pueden superarse por medio de un expediente de dominio para reanudar el tracto,
sino a través del reconocimiento y pública documentación de dicho acto, voluntariamente

cve: BOE-A-2021-6924
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Núm. 101