III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6924)
Resolución de 18 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Pina de Ebro a expedir la certificación y practicar la anotación preventiva correspondiente en relación con expediente de reanudación del tracto sucesivo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50313
otorgados por el transferente o sus herederos (cf. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) o
mediante la debida declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio
correctamente entablado, que asegure convenientemente la tutela jurisdiccional del
derecho del transmitente (artículos 24 de la Constitución Española y 40 de la Ley
Hipotecaria)».
No obstante también debe tenerse en cuenta la doctrina de la Dirección General que
tiene en cuenta, a efectos de valorar la efectiva interrupción del tracto, la existencia de
una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que subsanaría tal falta de
tracto (Resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012, 24 de marzo de
2015 y 28 de abril de 2016), debiendo reflejarse por el notario autorizante en el propio
acta aprobatoria del expediente, como justificación para la inscripción de la reanudación
de tracto.
En este punto debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones
de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012 o 24 de marzo de 2015 y 13 de julio de
2017) que admite el expediente de dominio, incluso en aquellos casos donde no hay
verdadera ruptura de tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una
extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados.
6. También ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de
diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el
registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad
que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este
modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8
de junio de 2016 y 4 de diciembre de 2019). Y ello sin perjuicio de la calificación que
procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo
actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203,
sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la
tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al
tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).
Por la misma razón, si en el momento de solicitud de la certificación consta al
registrador algún obstáculo que pueda impedir la inscripción ulterior del expediente de
dominio, podría y debería advertirlo para evitar seguir la tramitación de un expediente
que finalmente no va a poder ser inscrito. En este sentido el registrador hace bien en
advertir que a su juicio no se reúnen los requisitos para la tramitación del expediente, si
bien eso no debe impedir la expedición de la certificación. El notario así podrá finalizar la
tramitación ante los obstáculos advertidos por el registrador, o seguir su tramitación,
pudiendo entonces aportar pruebas o justificación suficiente de la procedencia del
expediente que desvirtúen en su caso las dudas del registrador.
7. En el caso objeto de este expediente la registradora no plantea un problema
sobre si existe o no verdadera interrupción del tracto sucesivo.
El motivo que sustenta su negativa a expedir la certificación y practicar la anotación
preventiva consiste en que lo que se pretende es una rectificación del Registro como
consecuencia del acceso indebido de dos títulos.
En efecto, después de la venta en documento privado que los promotores del
expediente alegan como título de dominio, han tenido acceso al Registro dos títulos
posteriores: un acta de concentración parcelaria y una escritura de herencia, esta última
respecto a una doceava parte indivisa.
Aunque el recurrente afirma que dichas inscripciones se produjeron por error, el
principio de legitimación registral implica que los asientos del Registro se encuentren
bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud por medio de una resolución judicial firme. Igualmente, el principio
de prioridad registral a que se refiere el artículo 17 de la Ley Hipotecaria supone que,
inscrito o anotado un título, no pueda inscribirse o anotarse otro presentado con
posterioridad que se le oponga o sea incompatible.
Cuando se produce una inexactitud en el Registro por el acceso a los libros
registrales de títulos que supuestamente no han debido inscribirse, ha de estarse a lo
cve: BOE-A-2021-6924
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 101
Miércoles 28 de abril de 2021
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otorgados por el transferente o sus herederos (cf. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) o
mediante la debida declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio
correctamente entablado, que asegure convenientemente la tutela jurisdiccional del
derecho del transmitente (artículos 24 de la Constitución Española y 40 de la Ley
Hipotecaria)».
No obstante también debe tenerse en cuenta la doctrina de la Dirección General que
tiene en cuenta, a efectos de valorar la efectiva interrupción del tracto, la existencia de
una extraordinaria dificultad para otorgar la documentación que subsanaría tal falta de
tracto (Resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012, 24 de marzo de
2015 y 28 de abril de 2016), debiendo reflejarse por el notario autorizante en el propio
acta aprobatoria del expediente, como justificación para la inscripción de la reanudación
de tracto.
En este punto debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones
de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012 o 24 de marzo de 2015 y 13 de julio de
2017) que admite el expediente de dominio, incluso en aquellos casos donde no hay
verdadera ruptura de tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una
extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados.
6. También ha reiterado este Centro Directivo desde la Resolución de 20 de
diciembre de 2016, de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta que el
registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad
que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este
modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8
de junio de 2016 y 4 de diciembre de 2019). Y ello sin perjuicio de la calificación que
procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo
actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203,
sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la
tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al
tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).
Por la misma razón, si en el momento de solicitud de la certificación consta al
registrador algún obstáculo que pueda impedir la inscripción ulterior del expediente de
dominio, podría y debería advertirlo para evitar seguir la tramitación de un expediente
que finalmente no va a poder ser inscrito. En este sentido el registrador hace bien en
advertir que a su juicio no se reúnen los requisitos para la tramitación del expediente, si
bien eso no debe impedir la expedición de la certificación. El notario así podrá finalizar la
tramitación ante los obstáculos advertidos por el registrador, o seguir su tramitación,
pudiendo entonces aportar pruebas o justificación suficiente de la procedencia del
expediente que desvirtúen en su caso las dudas del registrador.
7. En el caso objeto de este expediente la registradora no plantea un problema
sobre si existe o no verdadera interrupción del tracto sucesivo.
El motivo que sustenta su negativa a expedir la certificación y practicar la anotación
preventiva consiste en que lo que se pretende es una rectificación del Registro como
consecuencia del acceso indebido de dos títulos.
En efecto, después de la venta en documento privado que los promotores del
expediente alegan como título de dominio, han tenido acceso al Registro dos títulos
posteriores: un acta de concentración parcelaria y una escritura de herencia, esta última
respecto a una doceava parte indivisa.
Aunque el recurrente afirma que dichas inscripciones se produjeron por error, el
principio de legitimación registral implica que los asientos del Registro se encuentren
bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud por medio de una resolución judicial firme. Igualmente, el principio
de prioridad registral a que se refiere el artículo 17 de la Ley Hipotecaria supone que,
inscrito o anotado un título, no pueda inscribirse o anotarse otro presentado con
posterioridad que se le oponga o sea incompatible.
Cuando se produce una inexactitud en el Registro por el acceso a los libros
registrales de títulos que supuestamente no han debido inscribirse, ha de estarse a lo
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