III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6924)
Resolución de 18 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Pina de Ebro a expedir la certificación y practicar la anotación preventiva correspondiente en relación con expediente de reanudación del tracto sucesivo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50309
calificación, debiendo entretanto procederse a la expedición de la certificación, con las
salvedades y advertencias que considere la registradora conveniente realizar”
(RDGSJyFP 02/07/2020).
– “Se solicita la expedición de certificación registral de dos apartamentos”
(RDGSJyFP 02/07/2020). Presumiblemente, el valor económico de dos apartamentos en
la comunidad autónoma de Canarias es muy superior al de la finca rústica contenida en
el acta que se complementa, no obstante, la protección del derecho de propiedad que
siempre debe otorgarse por parte de los garantes de la seguridad jurídica preventiva y
con independencia del valor económico.
– “Es un medio excepcional, que solo procede cuando hay verdadera interrupción
del tracto, es decir, cuando la inscripción de una adquisición no se puede basar
inmediatamente en el derecho del titular registral” (RDGRN 08/03/2017).
– “Contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del
derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a
posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un
procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho
pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple
este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios” (RDGRN
10/04/2019).
– “En el caso resuelto, la única transmisión carente de documentación pública es
una venta privada realizada en 1945 por uno de los titulares registrales y, en lugar de la
otra titular, por quienes afirmaron ser hijos de ambos. Es doctrina consolidada la que
admite el expediente de reanudación en aquellos casos en que, aun no habiendo
verdadera interrupción del mismo, el promotor no ha adquirido del heredero único o de
todos los herederos del titular y además, existe extraordinaria dificultad para la obtención
de la titulación ordinaria, lo que daría lugar a formalismos inadecuados. Así, no consta
acreditado que los otorgantes de la venta privada fuesen todos los herederos de la titular
registral fallecida, los cuales no han comparecido a pesar de las publicaciones legales y
son imposibles de localizar según el promotor, quien además carecería de acción directa
frente a los herederos no transmitentes. Se admite la inscripción de la reanudación del
tracto” (RDGRN 24/03/2015).
– El documento privado de compraventa presentado no es un contrato verbal. El
documento que acredita su adquisición fue presentado ante el notario. No se invocó una
simple adquisición por contrato verbal, sino que se justificó que se pagó el precio en su
día. Simplemente, no se hizo en escritura pública y hoy es imposible la elevación.
La nota de calificación impugnada no valora estos criterios y cita doctrina ya
superada y antigua.
IV. Posibles alternativas. ¿Qué opciones quedan a los requirentes? ¿Ni siquiera
tienen opción de notificar y de que puedan oponerse, en su caso, las personas que
vayan a ser citadas y, en su caso, oídas en el expediente? ¿Hay una alternativa judicial
real en estos casos?
En mi opinión, los comparecientes no tienen alternativa judicial. Tras la Ley 13/2015
de 24 de mayo de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, desaparece la doble
posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, acudiendo bien a la vía judicial o
bien a la vía notarial. Se establece una única posibilidad de reanudar el tracto sucesivo
interrumpido a través del notario. La finalidad principal de esta reforma es desjudicializar
los procedimientos de jurisdicción voluntaria, como señala la exposición de motivos de la
Ley 13/2015, que manifiesta en su parágrafo IV que: “Las modificaciones que se
introducen en los procedimientos regulados en los artículos 198 a 210 de la Ley
Hipotecaria tienen como objeto, por una parte, la desjudicialización de los mismos,
eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos
de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso, y
por otra parte, su modernización, sobre todo en las relaciones que han de existir entre
notarios y registradores y en la publicidad que de ellos deba darse.
La nota de calificación impugnada ni siquiera entra a valorar esta cuestión.»
cve: BOE-A-2021-6924
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 101
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50309
calificación, debiendo entretanto procederse a la expedición de la certificación, con las
salvedades y advertencias que considere la registradora conveniente realizar”
(RDGSJyFP 02/07/2020).
– “Se solicita la expedición de certificación registral de dos apartamentos”
(RDGSJyFP 02/07/2020). Presumiblemente, el valor económico de dos apartamentos en
la comunidad autónoma de Canarias es muy superior al de la finca rústica contenida en
el acta que se complementa, no obstante, la protección del derecho de propiedad que
siempre debe otorgarse por parte de los garantes de la seguridad jurídica preventiva y
con independencia del valor económico.
– “Es un medio excepcional, que solo procede cuando hay verdadera interrupción
del tracto, es decir, cuando la inscripción de una adquisición no se puede basar
inmediatamente en el derecho del titular registral” (RDGRN 08/03/2017).
– “Contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del
derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a
posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un
procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho
pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple
este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios” (RDGRN
10/04/2019).
– “En el caso resuelto, la única transmisión carente de documentación pública es
una venta privada realizada en 1945 por uno de los titulares registrales y, en lugar de la
otra titular, por quienes afirmaron ser hijos de ambos. Es doctrina consolidada la que
admite el expediente de reanudación en aquellos casos en que, aun no habiendo
verdadera interrupción del mismo, el promotor no ha adquirido del heredero único o de
todos los herederos del titular y además, existe extraordinaria dificultad para la obtención
de la titulación ordinaria, lo que daría lugar a formalismos inadecuados. Así, no consta
acreditado que los otorgantes de la venta privada fuesen todos los herederos de la titular
registral fallecida, los cuales no han comparecido a pesar de las publicaciones legales y
son imposibles de localizar según el promotor, quien además carecería de acción directa
frente a los herederos no transmitentes. Se admite la inscripción de la reanudación del
tracto” (RDGRN 24/03/2015).
– El documento privado de compraventa presentado no es un contrato verbal. El
documento que acredita su adquisición fue presentado ante el notario. No se invocó una
simple adquisición por contrato verbal, sino que se justificó que se pagó el precio en su
día. Simplemente, no se hizo en escritura pública y hoy es imposible la elevación.
La nota de calificación impugnada no valora estos criterios y cita doctrina ya
superada y antigua.
IV. Posibles alternativas. ¿Qué opciones quedan a los requirentes? ¿Ni siquiera
tienen opción de notificar y de que puedan oponerse, en su caso, las personas que
vayan a ser citadas y, en su caso, oídas en el expediente? ¿Hay una alternativa judicial
real en estos casos?
En mi opinión, los comparecientes no tienen alternativa judicial. Tras la Ley 13/2015
de 24 de mayo de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, desaparece la doble
posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, acudiendo bien a la vía judicial o
bien a la vía notarial. Se establece una única posibilidad de reanudar el tracto sucesivo
interrumpido a través del notario. La finalidad principal de esta reforma es desjudicializar
los procedimientos de jurisdicción voluntaria, como señala la exposición de motivos de la
Ley 13/2015, que manifiesta en su parágrafo IV que: “Las modificaciones que se
introducen en los procedimientos regulados en los artículos 198 a 210 de la Ley
Hipotecaria tienen como objeto, por una parte, la desjudicialización de los mismos,
eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos
de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso, y
por otra parte, su modernización, sobre todo en las relaciones que han de existir entre
notarios y registradores y en la publicidad que de ellos deba darse.
La nota de calificación impugnada ni siquiera entra a valorar esta cuestión.»
cve: BOE-A-2021-6924
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Núm. 101
