III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6921)
Resolución de 16 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Celanova, por la que se suspende la reinscripción de una finca a favor de la parte vendedora por incumplimiento de una condición resolutoria, acreditada con acta de presencia y notificación a la parte compradora.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50265
salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria (artículo 13 LH). En el
presente caso, lo cierto es que lo que consta inscrito es que "para el ejercicio de la
resolución bastará la notificación fehaciente a la entidad compradora, por parte del
transmitente, de su voluntad resolutoria, al producirse el incumplimiento de las
obligaciones".
Bastará la notificación, se repite. No consta inscrito que haya de acreditarse el
incumplimiento.
Entendemos que no se puede utilizar lo no inscrito en su momento, para desvirtuar lo
sí inscrito en su momento.
Sin perjuicio de ello, obra en poder del recurrente documento notarial-acta de
presencia levantada por el mismo Notario en fecha 28 de octubre de 2020, con
número 2717 de su protocolo, haciendo constar que en la finca objeto de inscripción, no
existe construcción alguna, lo que acredita objetivamente el incumplimiento, tal y como el
interesado comunicó en su comparecencia en el registro, en el momento de la
presentación del acta objeto de calificación, sin que, entonces, fuese considerada la
necesidad de presentar la referenciada Acta de Presencia, sin perjuicio de que, ahora, lo
ponga a su disposición, incorporando el original de dicha acta al presente recurso.
II. Y el segundo defecto, tal y como ha sido formulado, no debe ser mantenido. La
Registradora dice que no ha habido notificación fehaciente. Y sí la ha habido.
Del propio cuerpo del acta resulta que dicha notificación se ha practicado en el
domicilio social de Soepa, S.L., la entidad compradora. (En esta acta se relata una
actuación anterior del mismo Notario a tal fin, igualmente documentada en el acta de
notificación número 1922 de fecha 12 de agosto de 2020).
Lo que debería discutirse no es la existencia o no de la dicha notificación, sino su
adecuación al artículo 202 del Reglamento Notarial, que al respecto dice: "De no hallarse
presente el requerido, podrá hacerse cargo de la cédula cualquier persona que se
encuentre en el lugar designado y haga constar su identidad. Si nadie se hiciere cargo
de la notificación, se hará constar esta circunstancia...".
Y tal circunstancia ha sido oportunamente reflejada en las dos citadas actas
notariales. El Notario no envió la cédula por correo por considerarlo inútil, al constatar la
no vinculación de la entidad Soepa, S.L. con el domicilio social inscrito registralmente,
pero sí dejó constancia de estas circunstancias en la redacción del acta, tal y como se
refleja en el acta 2739 de 27.10.2020, y en el acta de notificación y requerimiento previo
número 1922 de fecha 12 de agosto de 2020, tal y como reproducimos:
«Diligencia.–La extiendo yo, el Notario, para hacer constar que, siendo las doce
horas y cuarenta y cinco minutos del mismo día del acta, me persono en el lugar
indicado en el requerimiento, hallando en el mismo a quien dijo ser Don P. P. O., a quien
conozco; le entero de mi condición de Notario, del objeto de mi intervención y del
contenido del acta, manifestándome dicha Señor que no puede hacerse cargo de la
copia simple del acta, que en concepto de cédula de notificación le ofrezco, debido a
que, según recuerda, dicha Sociedad requerida fue objeto de venta ya hace años y
probablemente su administrador o administradores no formalizaron la modificación del
domicilio social, no obstante lo cual tiene la certeza de que en dicho lugar, que aparece
inscrito como domicilio social, dicha sociedad a día de hoy no tiene el centro operativo de
su actividad y desconoce quién o quiénes son los titulares del capital social y tampoco
sabe quién o quiénes detentan el cargo de administradores de la misma. No siendo otro
su objeto, ante la imposibilidad de efectuar la notificación y requerimiento, habida cuenta
además que un envío por carta certificada con acuse de recibo conduciría a la misma
respuesta, doy por concluida mi intervención y cierro esta diligencia de cuyo total
contenido doy fe».
En todo caso, no debe olvidarse la enorme transcendencia del domicilio social
registral (dice el artículo 10 de la LSC que, en caso de discordancia entre el domicilio
registral... los terceros podrán considerar como domicilio cualquiera de ellos...") y que de
cve: BOE-A-2021-6921
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 101
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50265
salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria (artículo 13 LH). En el
presente caso, lo cierto es que lo que consta inscrito es que "para el ejercicio de la
resolución bastará la notificación fehaciente a la entidad compradora, por parte del
transmitente, de su voluntad resolutoria, al producirse el incumplimiento de las
obligaciones".
Bastará la notificación, se repite. No consta inscrito que haya de acreditarse el
incumplimiento.
Entendemos que no se puede utilizar lo no inscrito en su momento, para desvirtuar lo
sí inscrito en su momento.
Sin perjuicio de ello, obra en poder del recurrente documento notarial-acta de
presencia levantada por el mismo Notario en fecha 28 de octubre de 2020, con
número 2717 de su protocolo, haciendo constar que en la finca objeto de inscripción, no
existe construcción alguna, lo que acredita objetivamente el incumplimiento, tal y como el
interesado comunicó en su comparecencia en el registro, en el momento de la
presentación del acta objeto de calificación, sin que, entonces, fuese considerada la
necesidad de presentar la referenciada Acta de Presencia, sin perjuicio de que, ahora, lo
ponga a su disposición, incorporando el original de dicha acta al presente recurso.
II. Y el segundo defecto, tal y como ha sido formulado, no debe ser mantenido. La
Registradora dice que no ha habido notificación fehaciente. Y sí la ha habido.
Del propio cuerpo del acta resulta que dicha notificación se ha practicado en el
domicilio social de Soepa, S.L., la entidad compradora. (En esta acta se relata una
actuación anterior del mismo Notario a tal fin, igualmente documentada en el acta de
notificación número 1922 de fecha 12 de agosto de 2020).
Lo que debería discutirse no es la existencia o no de la dicha notificación, sino su
adecuación al artículo 202 del Reglamento Notarial, que al respecto dice: "De no hallarse
presente el requerido, podrá hacerse cargo de la cédula cualquier persona que se
encuentre en el lugar designado y haga constar su identidad. Si nadie se hiciere cargo
de la notificación, se hará constar esta circunstancia...".
Y tal circunstancia ha sido oportunamente reflejada en las dos citadas actas
notariales. El Notario no envió la cédula por correo por considerarlo inútil, al constatar la
no vinculación de la entidad Soepa, S.L. con el domicilio social inscrito registralmente,
pero sí dejó constancia de estas circunstancias en la redacción del acta, tal y como se
refleja en el acta 2739 de 27.10.2020, y en el acta de notificación y requerimiento previo
número 1922 de fecha 12 de agosto de 2020, tal y como reproducimos:
«Diligencia.–La extiendo yo, el Notario, para hacer constar que, siendo las doce
horas y cuarenta y cinco minutos del mismo día del acta, me persono en el lugar
indicado en el requerimiento, hallando en el mismo a quien dijo ser Don P. P. O., a quien
conozco; le entero de mi condición de Notario, del objeto de mi intervención y del
contenido del acta, manifestándome dicha Señor que no puede hacerse cargo de la
copia simple del acta, que en concepto de cédula de notificación le ofrezco, debido a
que, según recuerda, dicha Sociedad requerida fue objeto de venta ya hace años y
probablemente su administrador o administradores no formalizaron la modificación del
domicilio social, no obstante lo cual tiene la certeza de que en dicho lugar, que aparece
inscrito como domicilio social, dicha sociedad a día de hoy no tiene el centro operativo de
su actividad y desconoce quién o quiénes son los titulares del capital social y tampoco
sabe quién o quiénes detentan el cargo de administradores de la misma. No siendo otro
su objeto, ante la imposibilidad de efectuar la notificación y requerimiento, habida cuenta
además que un envío por carta certificada con acuse de recibo conduciría a la misma
respuesta, doy por concluida mi intervención y cierro esta diligencia de cuyo total
contenido doy fe».
En todo caso, no debe olvidarse la enorme transcendencia del domicilio social
registral (dice el artículo 10 de la LSC que, en caso de discordancia entre el domicilio
registral... los terceros podrán considerar como domicilio cualquiera de ellos...") y que de
cve: BOE-A-2021-6921
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Núm. 101
