III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6921)
Resolución de 16 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Celanova, por la que se suspende la reinscripción de una finca a favor de la parte vendedora por incumplimiento de una condición resolutoria, acreditada con acta de presencia y notificación a la parte compradora.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50263
que, de practicarse la resolución solicitada, el titular del derecho no tendría conocimiento
de la misma, ni por tanto, oportunidad de poner de manifiesto hechos que contradijeran
la pretensión y en efecto, de oponerse a tal resolución. Por ello, para la práctica del
asiento solicitado, sería necesario al menos el conocimiento de todos los titulares
registrales afectados, para que también pudieran tener oportunidad para oponerse, o la
resolución judicial correspondiente (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria).
La resolución siempre presupone un incumplimiento grave, ya se trate de la
resolución por incumplimiento, que como efecto especial de las obligaciones recíprocas
contempla el artículo 1124 del Código Civil, como si de una condición se tratara, o de la
facultad resolutoria que, como variante específica de la anterior, puede convenirse al
amparo del artículo 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor (o para el
cedente) de cosa inmueble, para el caso de que el comprador– o cesionario no pague el
precio, o la contraprestación a su cargo.
En el caso que nos ocupa, como se ha puesto de manifiesto en los hechos, y así
resulta del contenido de los libros del Registro y de la cláusula resolutoria tercera del
contrato de compraventa, transcrita en el expositivo II del acta de notificación, el contrato
cuya resolución se solicita no se trata de un compraventa con precio aplazado
garantizado con condición resolutoria pactado al amparo del artículo 1504 del Código
Civil, puesto que el precio ha sido totalmente recibido por la parte vendedora otorgando
en consecuencia carta de pago. En su lugar, la condición resolutoria pactada garantiza el
cumplimiento de un conjunto de obligaciones impuestas al comprador con arreglo al
artículo 1124 del Código Civil, configurándose como un contrato complejo.
En este sentido, la Dirección General de la Seguridad Jurídica y de la Fe Pública ha
declarado reiteradamente que la facultad resolutoria ha de ser interpretada
restrictivamente. La reinscripción a favor del cedente como consecuencia del juego de la
condición resolutoria expresa pactada está sujeta a rigurosos controles que
salvaguardan la posición jurídica de las partes a falta de un consentimiento contractual
que exprese indubitadamente el contenido de su voluntad. Como declaró la Resolución
de 17 de noviembre de 1978, «el enérgico sistema de autotutela que supone la facultad
resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en su aplicación con todo
tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados, y evitar en
lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los Tribunales, decidir
unilateralmente una cuestión tan delicada». (Resoluciones de fechas 9-3-2.010,
10-07-2.013, 25-03-2.014, 16-10-2.014 y 2-12-2.015). La importancia de la notificación
para proceder a la resolución del contrato, reside es que es un mecanismo de defensa
para éste, pues permite que el notificado pueda defender sus intereses, titular registral
que va a quedar desprovisto de su finca.
La complejidad de las obligaciones garantizadas por la condición resolutoria, que si
bien no constan inscritas en su integridad, si son conocidas por la parte que insta la
resolución, como heredera del otorgante de la escritura de compraventa en la cual se
pactaron, implica que como se ha expuesto, no sea aplicable el procedimiento de
resolución del artículo 1504 del Código Civil de interpretación restrictiva, previsto para el
caso de que la condición resolutoria garantice el pago del precio aplazado, por los
trascendentales efectos que a la misma se le atribuyen.
En el mismo orden de cosas, la Dirección General en resoluciones como la de 25 de
marzo de 2014 y 12 de diciembre de 2015 considera que no puede aplicarse el
artículo 82.5 de la ley hipotecaria, y por tanto, que no es aplicable la cancelación por
caducidad de una condición resolutoria pactada en una permuta de solar por obra futura,
puesto que «a diferencia de lo que ocurre en los casos de condición resolutoria en
garantía de precio aplazado en las compraventas, en las permutas de solar por obra
concurren muy diversas circunstancias que pueden impedir la indubitada apreciación del
cumplimiento o incumplimiento de la condición (por ej., cumplimiento parcial o en forma
distinta a la pactada, mora debida al retraso en la concesión de licencias, restitución de
prestaciones en caso de construcción comenzada y no concluida, o, en fin, y como
ocurría en el caso debatido, el hecho de que las fincas que debieron ser entregadas al
cve: BOE-A-2021-6921
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 101
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50263
que, de practicarse la resolución solicitada, el titular del derecho no tendría conocimiento
de la misma, ni por tanto, oportunidad de poner de manifiesto hechos que contradijeran
la pretensión y en efecto, de oponerse a tal resolución. Por ello, para la práctica del
asiento solicitado, sería necesario al menos el conocimiento de todos los titulares
registrales afectados, para que también pudieran tener oportunidad para oponerse, o la
resolución judicial correspondiente (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria).
La resolución siempre presupone un incumplimiento grave, ya se trate de la
resolución por incumplimiento, que como efecto especial de las obligaciones recíprocas
contempla el artículo 1124 del Código Civil, como si de una condición se tratara, o de la
facultad resolutoria que, como variante específica de la anterior, puede convenirse al
amparo del artículo 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor (o para el
cedente) de cosa inmueble, para el caso de que el comprador– o cesionario no pague el
precio, o la contraprestación a su cargo.
En el caso que nos ocupa, como se ha puesto de manifiesto en los hechos, y así
resulta del contenido de los libros del Registro y de la cláusula resolutoria tercera del
contrato de compraventa, transcrita en el expositivo II del acta de notificación, el contrato
cuya resolución se solicita no se trata de un compraventa con precio aplazado
garantizado con condición resolutoria pactado al amparo del artículo 1504 del Código
Civil, puesto que el precio ha sido totalmente recibido por la parte vendedora otorgando
en consecuencia carta de pago. En su lugar, la condición resolutoria pactada garantiza el
cumplimiento de un conjunto de obligaciones impuestas al comprador con arreglo al
artículo 1124 del Código Civil, configurándose como un contrato complejo.
En este sentido, la Dirección General de la Seguridad Jurídica y de la Fe Pública ha
declarado reiteradamente que la facultad resolutoria ha de ser interpretada
restrictivamente. La reinscripción a favor del cedente como consecuencia del juego de la
condición resolutoria expresa pactada está sujeta a rigurosos controles que
salvaguardan la posición jurídica de las partes a falta de un consentimiento contractual
que exprese indubitadamente el contenido de su voluntad. Como declaró la Resolución
de 17 de noviembre de 1978, «el enérgico sistema de autotutela que supone la facultad
resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en su aplicación con todo
tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados, y evitar en
lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los Tribunales, decidir
unilateralmente una cuestión tan delicada». (Resoluciones de fechas 9-3-2.010,
10-07-2.013, 25-03-2.014, 16-10-2.014 y 2-12-2.015). La importancia de la notificación
para proceder a la resolución del contrato, reside es que es un mecanismo de defensa
para éste, pues permite que el notificado pueda defender sus intereses, titular registral
que va a quedar desprovisto de su finca.
La complejidad de las obligaciones garantizadas por la condición resolutoria, que si
bien no constan inscritas en su integridad, si son conocidas por la parte que insta la
resolución, como heredera del otorgante de la escritura de compraventa en la cual se
pactaron, implica que como se ha expuesto, no sea aplicable el procedimiento de
resolución del artículo 1504 del Código Civil de interpretación restrictiva, previsto para el
caso de que la condición resolutoria garantice el pago del precio aplazado, por los
trascendentales efectos que a la misma se le atribuyen.
En el mismo orden de cosas, la Dirección General en resoluciones como la de 25 de
marzo de 2014 y 12 de diciembre de 2015 considera que no puede aplicarse el
artículo 82.5 de la ley hipotecaria, y por tanto, que no es aplicable la cancelación por
caducidad de una condición resolutoria pactada en una permuta de solar por obra futura,
puesto que «a diferencia de lo que ocurre en los casos de condición resolutoria en
garantía de precio aplazado en las compraventas, en las permutas de solar por obra
concurren muy diversas circunstancias que pueden impedir la indubitada apreciación del
cumplimiento o incumplimiento de la condición (por ej., cumplimiento parcial o en forma
distinta a la pactada, mora debida al retraso en la concesión de licencias, restitución de
prestaciones en caso de construcción comenzada y no concluida, o, en fin, y como
ocurría en el caso debatido, el hecho de que las fincas que debieron ser entregadas al
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