III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6921)
Resolución de 16 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Celanova, por la que se suspende la reinscripción de una finca a favor de la parte vendedora por incumplimiento de una condición resolutoria, acreditada con acta de presencia y notificación a la parte compradora.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50262
plazos y términos antes expuestos, pactándose que en el caso de no hacerse efectiva
dicha entrada en funcionamiento en el plazo de cinco años, una indemnización al
transmitente o a sus herederos legítimos, con referencia a un contrato privado de
compromiso de contratación laboral; y de otra parte, en la letra b) de dicha estipulación
se establecen unas previsiones de futuro, como la posible modificación en la calificación
urbanística de la finca o cualquier otra circunstancia que permitan un distinto o mayor
aprovechamiento en cuanto a usos o volumen de edificabilidad, para lo cual se reconoce
al transmitente un derecho a participar en los beneficios que generen. Asimismo, el tenor
literal de dicha cláusula dispone "En garantía del cumplimiento de dichas condiciones, se
constituye obligación real sobre la finca cuyo titular en todo momento y durante el plazo
de quince años, queda obligado al cumplimiento bajo condición resolutoria de la presente
compraventa en cuyo caso el vendedor hará suyas las cantidades recibidas…".
En virtud de la indicada acta de notificación autorizada por el Notario de Lugo, Don
José Manuel López, Cedrón, consta que, habiendo transcurrido más de catorce años
desde la fecha de la escritura de compraventa, la sociedad Soepa, S.L no ha cumplido
ninguna de las condiciones establecidas, incurriendo en causa de la resolución. En dicha
acta, asimismo, el Notario, manifiesta que el día 12 de agosto de 2020, don E.P.A.
requirió al citado Notario para efectuar la notificación y requerimiento de la voluntad de
dar por resuelto el contrato a la sociedad compradora, Soepa, S.L.
Por diligencia extendida por el mismo notario expone que habiéndose personado el
mismo día del acta, esto es, el día veintisiete de octubre de dos mil veinte en el lugar que
a tales efectos consta como domicilio social de la sociedad compradora en la inscripción
de compraventa, y que a su vez es el mismo que consta en el Registro Mercantil, no ha
sido posible efectuar la notificación y requerimiento por resultar que la sociedad a día de
hoy no tiene el centro operativo de su actividad en el lugar que consta como domicilio
social y desconoce quiénes son los titulares del capital social y tampoco quienes
ostentan el cargo de administradores, según manifestaciones de la persona, ajena a la
sociedad que se haya en el lugar, quien no puede hacerse cargo de la cédula de
notificación. En consecuencia, ante la imposibilidad de efectuar la notificación, el notario
concluye su intervención.
En base a lo expuesto, resulta que la resolución unilateral de la compraventa y la
reinscripción a favor del vendedor que percibió la integridad del precio, no es posible por
la vía solicitada, puesto que no se acreditan los hechos determinantes de la resolución y
por tanto el incumplimiento por parte de la sociedad compradora, ni consta la notificación
fehaciente de la resolución a dicha sociedad compradora, por lo que la resolución
requiere el consentimiento de la entidad Soepa S.L o resolución judicial dictada a tal
efecto en procedimiento requerido contra la misma.
Fundamentos de Derecho.
Por lo que respecta a la necesidad de acreditar el incumplimiento de la condición
resolutoria, debe traerse a colación que la constatación registral del cumplimiento o
incumplimiento de las condiciones, sean suspensivas o resolutorias, precisa bien la
constancia fehaciente de la realidad del hecho en que aquéllos consisten (vid. arts. 3, 23
de la Ley Hipotecaria, 56 y 238 del Reglamento Hipotecario), bien, el consentimiento de
los titulares regístrales afectados o la oportuna resolución judicial dictada en juicio
declarativo entablado directamente contra aquéllos (vid artículo 1.º y 40 de la Ley
Hipotecaria).
En estos términos se ha pronunciado la Dirección General de la Seguridad Jurídica y
de la Fe Pública desde resoluciones como la de 8 de mayo de 1992 hasta otras como la
de 9 de mayo de 2010, que a su vez se remite a aquella.
En esta última el Centro Directivo reitera que para que la realidad del hecho se tenga
por cumplida, ésta ha de ser incontestable, cosa que no ocurre en el presente supuesto,
pues, al margen de que no se ha aportado prueba alguna que acredite la inexistencia del
centro geriátrico y el incumplimiento de las demás obligaciones impuestas a la parte
compradora, ni siquiera ha sido posible notificar a ésta la resolución pretendida, por lo
cve: BOE-A-2021-6921
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Núm. 101
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50262
plazos y términos antes expuestos, pactándose que en el caso de no hacerse efectiva
dicha entrada en funcionamiento en el plazo de cinco años, una indemnización al
transmitente o a sus herederos legítimos, con referencia a un contrato privado de
compromiso de contratación laboral; y de otra parte, en la letra b) de dicha estipulación
se establecen unas previsiones de futuro, como la posible modificación en la calificación
urbanística de la finca o cualquier otra circunstancia que permitan un distinto o mayor
aprovechamiento en cuanto a usos o volumen de edificabilidad, para lo cual se reconoce
al transmitente un derecho a participar en los beneficios que generen. Asimismo, el tenor
literal de dicha cláusula dispone "En garantía del cumplimiento de dichas condiciones, se
constituye obligación real sobre la finca cuyo titular en todo momento y durante el plazo
de quince años, queda obligado al cumplimiento bajo condición resolutoria de la presente
compraventa en cuyo caso el vendedor hará suyas las cantidades recibidas…".
En virtud de la indicada acta de notificación autorizada por el Notario de Lugo, Don
José Manuel López, Cedrón, consta que, habiendo transcurrido más de catorce años
desde la fecha de la escritura de compraventa, la sociedad Soepa, S.L no ha cumplido
ninguna de las condiciones establecidas, incurriendo en causa de la resolución. En dicha
acta, asimismo, el Notario, manifiesta que el día 12 de agosto de 2020, don E.P.A.
requirió al citado Notario para efectuar la notificación y requerimiento de la voluntad de
dar por resuelto el contrato a la sociedad compradora, Soepa, S.L.
Por diligencia extendida por el mismo notario expone que habiéndose personado el
mismo día del acta, esto es, el día veintisiete de octubre de dos mil veinte en el lugar que
a tales efectos consta como domicilio social de la sociedad compradora en la inscripción
de compraventa, y que a su vez es el mismo que consta en el Registro Mercantil, no ha
sido posible efectuar la notificación y requerimiento por resultar que la sociedad a día de
hoy no tiene el centro operativo de su actividad en el lugar que consta como domicilio
social y desconoce quiénes son los titulares del capital social y tampoco quienes
ostentan el cargo de administradores, según manifestaciones de la persona, ajena a la
sociedad que se haya en el lugar, quien no puede hacerse cargo de la cédula de
notificación. En consecuencia, ante la imposibilidad de efectuar la notificación, el notario
concluye su intervención.
En base a lo expuesto, resulta que la resolución unilateral de la compraventa y la
reinscripción a favor del vendedor que percibió la integridad del precio, no es posible por
la vía solicitada, puesto que no se acreditan los hechos determinantes de la resolución y
por tanto el incumplimiento por parte de la sociedad compradora, ni consta la notificación
fehaciente de la resolución a dicha sociedad compradora, por lo que la resolución
requiere el consentimiento de la entidad Soepa S.L o resolución judicial dictada a tal
efecto en procedimiento requerido contra la misma.
Fundamentos de Derecho.
Por lo que respecta a la necesidad de acreditar el incumplimiento de la condición
resolutoria, debe traerse a colación que la constatación registral del cumplimiento o
incumplimiento de las condiciones, sean suspensivas o resolutorias, precisa bien la
constancia fehaciente de la realidad del hecho en que aquéllos consisten (vid. arts. 3, 23
de la Ley Hipotecaria, 56 y 238 del Reglamento Hipotecario), bien, el consentimiento de
los titulares regístrales afectados o la oportuna resolución judicial dictada en juicio
declarativo entablado directamente contra aquéllos (vid artículo 1.º y 40 de la Ley
Hipotecaria).
En estos términos se ha pronunciado la Dirección General de la Seguridad Jurídica y
de la Fe Pública desde resoluciones como la de 8 de mayo de 1992 hasta otras como la
de 9 de mayo de 2010, que a su vez se remite a aquella.
En esta última el Centro Directivo reitera que para que la realidad del hecho se tenga
por cumplida, ésta ha de ser incontestable, cosa que no ocurre en el presente supuesto,
pues, al margen de que no se ha aportado prueba alguna que acredite la inexistencia del
centro geriátrico y el incumplimiento de las demás obligaciones impuestas a la parte
compradora, ni siquiera ha sido posible notificar a ésta la resolución pretendida, por lo
cve: BOE-A-2021-6921
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Núm. 101
