III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-6921)
Resolución de 16 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Celanova, por la que se suspende la reinscripción de una finca a favor de la parte vendedora por incumplimiento de una condición resolutoria, acreditada con acta de presencia y notificación a la parte compradora.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50273
previo el efectuado mediante la presentación de la demanda (STS de 10 de junio
de 1996). Es cierto, sin embargo, que en algunas sentencias recientes de esta Sala se
ha admitido en varios casos el requerimiento efectuado por medios fehacientes distintos,
como a través de telegrama, e incluso, mediante burofax (STS de 17 de julio de 2009,
RC n.º 143/2005), en lo que se ha considerado como una interpretación extensiva de
aquel precepto, más conforme a la realidad social (artículo 3.1 CC y STS de 26 de
febrero de 2004). En idéntico sentido se ha pronunciado también parte de las audiencias
provinciales (SAP Guadalajara, Sección 1.ª, de 13 de febrero de 2007, n.º rec. 28/2007
con relación al burofax, «en cuanto permite tener la certeza de su recepción y
contenido»), aunque existen otros ejemplos en los que las audiencias provinciales han
seguido el criterio tradicional contrario a la admisión de formas distintas de las
expresamente previstas en la Ley (SAP Alicante, 13 de febrero de 2006, n.º rec.
375/2005 y SAP Barcelona, Sección 11.ª, de 14 de mayo de 1998, n.º rec. 1305/1996).
Llegados a este punto, razones ligadas con la especial protección que otorga el CC a las
transmisiones de bienes inmuebles, que se traducen, por ejemplo, en la subsistencia de
especiales solemnidades (artículos 1280.1.º CC y 633 CC), unidas a la conveniencia de
entender el precepto en sus estrictos términos, en tanto que no cabe interpretar
extensivamente un presupuesto que, de darse, va a impedir que el comprador haga uso
de la facultad de pagar después de expirado el plazo, la cual se le reconoce
expresamente en la citada norma y constituye la razón fundamental de su especialidad,
aconsejan a esta Sala, reunida en Pleno, mantener el criterio tradicional y fijar doctrina
jurisprudencial en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en
el ámbito del artículo 1504 CC al requerimiento efectuado mediante burofax, por
continuar siendo imprescindible en la actualidad –el legislador ha tenido oportunidad de
mitigar el rigor del precepto y no lo ha hecho– que el conocimiento fehaciente del hecho
notificado cuente con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad
judicial o de un fedatario público notarial».
7. En el presente supuesto, a juicio de la registradora, no consta la notificación
fehaciente a la entidad compradora.
Mediante la referida acta de 27 de octubre de 2020, se intentó notificar a la sociedad
Soepa, S.L., en su domicilio social según el Registro Mercantil, y a su administrador
único la resolución del contrato de compraventa referido, y no resultó posible efectuar la
notificación y requerimiento, ya que, conforme resulta de la diligencia, la persona hallada
en el indicado domicilio manifestó que no podía hacerse cargo de la cédula de
notificación ofrecida, «debido a que, según recuerda, dicha Sociedad requerida fue
objeto de venta ya hace años y probablemente su administrador o administradores no
formalizaron la modificación del domicilio social, no obstante lo cual tiene la certeza de
que en dicho lugar, que aparece inscrito como domicilio social, dicha Sociedad a día de
hoy no tiene el centro operativo de su actividad y desconoce quién o quiénes son los
titulares del capital social y tampoco sabe quién o quiénes detentan el cargo de
administradores de la misma». Por ello, el notario autorizante en la misma diligencia
expresó lo siguiente: «No siendo otro su objeto, ante la imposibilidad de efectuar la
notificación y requerimiento, doy por concluida mi intervención y cierro esta diligencia de
cuyo contenido doy fe».
Por otra parte, como se ha indicado en el relato de hechos, se levantó acta de
presencia, haciendo constar que en la citada finca no existe construcción alguna. Y, por
último, se levantó acta complementaria de las anteriores a los efectos de ser ratificadas
todas las actuaciones hechas, y en ella ambos herederos reiteran su voluntad de dar por
resuelto el contrato de compraventa y solicitan que se verifique la nueva inscripción de la
finca a favor del vendedor, a los efectos de incorporarla al inventario de la herencia.
Con estos parámetros, se trata de determinar si ha sido practicada la notificación de
forma fehaciente y con ello, se han observado y cumplido todos los requisitos necesarios
para garantizar los derechos del comprador y evitar su indefensión.
cve: BOE-A-2021-6921
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 101
Miércoles 28 de abril de 2021
Sec. III. Pág. 50273
previo el efectuado mediante la presentación de la demanda (STS de 10 de junio
de 1996). Es cierto, sin embargo, que en algunas sentencias recientes de esta Sala se
ha admitido en varios casos el requerimiento efectuado por medios fehacientes distintos,
como a través de telegrama, e incluso, mediante burofax (STS de 17 de julio de 2009,
RC n.º 143/2005), en lo que se ha considerado como una interpretación extensiva de
aquel precepto, más conforme a la realidad social (artículo 3.1 CC y STS de 26 de
febrero de 2004). En idéntico sentido se ha pronunciado también parte de las audiencias
provinciales (SAP Guadalajara, Sección 1.ª, de 13 de febrero de 2007, n.º rec. 28/2007
con relación al burofax, «en cuanto permite tener la certeza de su recepción y
contenido»), aunque existen otros ejemplos en los que las audiencias provinciales han
seguido el criterio tradicional contrario a la admisión de formas distintas de las
expresamente previstas en la Ley (SAP Alicante, 13 de febrero de 2006, n.º rec.
375/2005 y SAP Barcelona, Sección 11.ª, de 14 de mayo de 1998, n.º rec. 1305/1996).
Llegados a este punto, razones ligadas con la especial protección que otorga el CC a las
transmisiones de bienes inmuebles, que se traducen, por ejemplo, en la subsistencia de
especiales solemnidades (artículos 1280.1.º CC y 633 CC), unidas a la conveniencia de
entender el precepto en sus estrictos términos, en tanto que no cabe interpretar
extensivamente un presupuesto que, de darse, va a impedir que el comprador haga uso
de la facultad de pagar después de expirado el plazo, la cual se le reconoce
expresamente en la citada norma y constituye la razón fundamental de su especialidad,
aconsejan a esta Sala, reunida en Pleno, mantener el criterio tradicional y fijar doctrina
jurisprudencial en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en
el ámbito del artículo 1504 CC al requerimiento efectuado mediante burofax, por
continuar siendo imprescindible en la actualidad –el legislador ha tenido oportunidad de
mitigar el rigor del precepto y no lo ha hecho– que el conocimiento fehaciente del hecho
notificado cuente con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad
judicial o de un fedatario público notarial».
7. En el presente supuesto, a juicio de la registradora, no consta la notificación
fehaciente a la entidad compradora.
Mediante la referida acta de 27 de octubre de 2020, se intentó notificar a la sociedad
Soepa, S.L., en su domicilio social según el Registro Mercantil, y a su administrador
único la resolución del contrato de compraventa referido, y no resultó posible efectuar la
notificación y requerimiento, ya que, conforme resulta de la diligencia, la persona hallada
en el indicado domicilio manifestó que no podía hacerse cargo de la cédula de
notificación ofrecida, «debido a que, según recuerda, dicha Sociedad requerida fue
objeto de venta ya hace años y probablemente su administrador o administradores no
formalizaron la modificación del domicilio social, no obstante lo cual tiene la certeza de
que en dicho lugar, que aparece inscrito como domicilio social, dicha Sociedad a día de
hoy no tiene el centro operativo de su actividad y desconoce quién o quiénes son los
titulares del capital social y tampoco sabe quién o quiénes detentan el cargo de
administradores de la misma». Por ello, el notario autorizante en la misma diligencia
expresó lo siguiente: «No siendo otro su objeto, ante la imposibilidad de efectuar la
notificación y requerimiento, doy por concluida mi intervención y cierro esta diligencia de
cuyo contenido doy fe».
Por otra parte, como se ha indicado en el relato de hechos, se levantó acta de
presencia, haciendo constar que en la citada finca no existe construcción alguna. Y, por
último, se levantó acta complementaria de las anteriores a los efectos de ser ratificadas
todas las actuaciones hechas, y en ella ambos herederos reiteran su voluntad de dar por
resuelto el contrato de compraventa y solicitan que se verifique la nueva inscripción de la
finca a favor del vendedor, a los efectos de incorporarla al inventario de la herencia.
Con estos parámetros, se trata de determinar si ha sido practicada la notificación de
forma fehaciente y con ello, se han observado y cumplido todos los requisitos necesarios
para garantizar los derechos del comprador y evitar su indefensión.
cve: BOE-A-2021-6921
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Núm. 101
