BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50272

permitiría su admisión como condición por no resultar incompatible con lo dispuesto en el
artículo 1115 del Código Civil, debe tener cierto grado de objetividad que permita apreciar
el hecho de su producción o la imposibilidad de que la misma tenga lugar, en el modo no
sólo depende necesariamente de la voluntad o comportamiento del donatario, sino que
admite un mayor grado de subjetivismo en su apreciación, lo que no significa que el
donatario no pueda sostener su cumplimiento frente a la pretensión revocatoria del
donante.
Pero en el presente caso se trata de una escritura de compraventa –título oneroso–,
y la resolución consta inscrita en el Registro como «condición resolutoria», y en términos
que no dejan lugar a duda de los parámetros de su cumplimiento, por lo que es
indudable que el negocio está sometido a una condición cuyo incumplimiento tiene como
efecto la resolución automática del mismo. En efecto, tal como alega el notario
autorizante, el título por que se solicita la reinscripción, es el mismo que fue inscrito
parcialmente en su día, y el interesado no contradice con su solicitud de reinscripción la
situación registral anterior, sino que pretende hacerla valer en estricto rigor. Por ello,
debe revocarse la calificación recurrida en cuanto a este defecto señalado, que exige
que, a falta de acuerdo entre las partes, recaiga la correspondiente resolución judicial
sobre la existencia de causa de ineficacia del negocio inscrito.
6. El segundo de los defectos señalados plantea si las notificaciones personales
infructuosas del procedimiento de notificación de la resolución han agotado los requisitos
necesarios, a fin de dar por válida la notificación fehaciente, con el resultado de tener por
resuelta la compraventa.
En el presente caso se establece que «Para el ejercicio de la resolución bastará la
notificación fehaciente a la entidad compradora por parte del transmitente de su voluntad
resolutoria al producirse el incumplimiento de las obligaciones».
Así, en la cláusula resolutoria debatida no se explicita la necesidad de que la
notificación sobre la resolución sea notarial o judicial; tan solo se exige que sea
fehaciente; y, como ha expresado este Centro Directivo en Resolución de 12 de febrero
de 2015, para un caso en el que se apreció analogía con el supuesto en que se ejercite
la facultad resolutoria ex artículo 1504 del Código Civil, que comporta la recuperación del
bien por el primitivo transmitente –con la correlativa pérdida para el adquirente– y la
reinscripción a favor de aquél, debe entenderse que la notificación de quedar resuelto el
contrato sólo es válida si se efectúa por vía judicial o notarial, según la doctrina
jurisprudencial que respecto de la condición resolutoria explícita ex artículo 1504 del
Código Civil ha fijado el Tribunal Supremo en la Sentencia de 4 de julio de 2011 (que
rechaza la notificación resolutoria realizada por burofax), cuyos principios son
trasladables al presente caso, y que por su interés se transcribe: «…Ese requerimiento
es una declaración de carácter receptivo (STS de 28 de septiembre de 2001, RC n.º
1011/1996), consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por
resuelto el contrato por incumplimiento del comprador del pago del precio (STS de 18 de
octubre de 2004, RC n.º 2880/1998). Se ha venido considerando como un acto jurídico
complejo integrado por una declaración unilateral y recepticia de voluntad a la que la Ley
añade determinadas consecuencias en orden a posibilitar judicialmente la resolución de
la compraventa por impago del precio de unos plazos. Precisamente tal carácter
recepticio impone que el citado requerimiento llegue a poder y conocimiento del
requerido, si bien es cierto también que se entiende cumplido este requisito cuando es el
propio comprador requerido quien, recibido el requerimiento, voluntariamente no toma
conocimiento de su contenido. En cuanto a la forma de llevar a cabo el requerimiento,
partiendo del tenor literal del artículo 1504 CC, que habla de requerimiento judicial o
mediante acta notarial, la jurisprudencia ha declarado tradicionalmente que tales formas,
en las que se incluye el acto de conciliación (SSTS de 31 de enero de 2008, RC n.º
1208/2001; de 11 de julio de 2008, RC n.º 1761/2001; y de 8 de mayo de 2008, RC n.º
1902/2001, entre otras), son las únicas fehacientes y garantizadoras de la realidad del
hecho notificado (SSTS de 27 de mayo de 1985 y 26 de mayo de 1992). También
nuestra jurisprudencia ha rechazado en algún caso que tenga valor de requerimiento

cve: BOE-A-2021-6921
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Núm. 101