BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 28 de abril de 2021

Sec. III. Pág. 50271

la justifique (vid. las ya citadas Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre
de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993, 20 de febrero y 16
de marzo de 1995). Como contrapeso de aquel ejercicio unilateral, la norma exige que se
practique un requerimiento (notarial o judicial, según el artículo 1504 del Código Civil),
que cumple una doble función: sirve para comunicar de forma fehaciente la decisión del
vendedor de haber optado por la resolución, en el caso de que el comprador, o el deudor
de la contraprestación, no haya cumplido lo que le incumbe, incluso tras haber expirado
el plazo, antes de que le llegue la comunicación de tal decisión. Pero al propio tiempo
también constituye un mecanismo de defensa; sirve para consignar –en el mismo
documento, desactivando su eficacia resolutoria inmediata– la oposición del contratante
a quien se imputa el incumplimiento.
Debe tenerse en cuenta que, a diferencia de lo que ocurre con el pago del precio en
la compraventa, en el caso de contratos como el documentado en el presente título
concurren muy diversas circunstancias que pueden impedir tanto la apreciación
indubitada del cumplimiento o incumplimiento de la obligación; por ejemplo, en casos de
cumplimiento parcial o en forma distinta a la pactada, o de retraso en las prestaciones
sucesivas, como la correcta edificación del geriátrico en unas condiciones de calidad que
no eran las esperadas. Dichas circunstancias en la mayoría de los casos sólo pueden
apreciarse si hay pacto entre las partes o por vía judicial.
En el presente caso se facilita la prueba de un hecho que no es de complicada
demostración –la absoluta falta de construcción del geriátrico–, relacionado con el
incumplimiento del adquirente, lo que, en su caso, permite a éste oponerse
expresamente a la resolución pretendida y, tal y como ha sido expresamente pactado por
las partes libremente, desvirtuar así la prueba del incumplimiento. Tampoco cabe
desconocer que el enérgico sistema de autotutela que supone la facultad resolutoria
pactada en favor del cedente, no deja desamparado al adquirente, pues el trámite
previsto de oposición impide que el primero pueda decidir, sin posibilidad de defensa
alguna de la contraparte, una cuestión tan delicada. Pero lo cierto es, que un efecto tan
determinante y exigente como la resolución del contrato y reinscripción de la finca a favor
del transmitente requiere una consideración.
5. En efecto, referido a las condiciones impuestas en una donación –título gratuito–,
hay que recordar que frente a la condición en sentido estricto o propio, como
determinación accesoria de la voluntad de la que se hace depender la consumación o
resolución de los efectos de un acto o negocio jurídico, en las donaciones son frecuentes
los llamados modos impuestos por el donante, sean cargas, gravámenes, obligaciones o
servicios futuros a cargo del donatario, y a los que el artículo 647 del Código Civil se
refiere con el término «condiciones» al regular la facultad de revocación por el donante
en caso de incumplimiento. Sin duda, en la utilización de esta terminología no es ajena la
idea de que el modo impuesto por el donante es por éste considerado como
condicionante de la eficacia de la donación, pues no sólo obliga, sino que su
incumplimiento puede dar lugar a la ineficacia del negocio por voluntad del donante
mediante el ejercicio de la facultad revocatoria.
En la mayoría de estos casos no es fácil establecer una clara línea diferenciadora
entre el modo y la condición resolutoria en la donación. Las Resoluciones de 29 de abril
y 16 de octubre de 1991 venían a reconocer una diferencia por razón de sus efectos: la
resolución opera de forma automática en caso de producirse el evento resolutorio, de
suerte que ya no cabe una prórroga del plazo para su cumplimiento, en tanto que el
incumplimiento del modo atribuye una facultad al donante, la de revocar la donación
conforme al citado artículo 647, que en tanto no se ejerza mantiene la subsistencia de
aquélla y que, de la misma manera que es facultativo su ejercicio, voluntaria es la
renuncia a la misma o la concesión de un nuevo plazo o modalidad para su
cumplimiento. Esa diferencia en cuanto a la forma de actuar viene determinada en gran
medida por la naturaleza del elemento o circunstancia en que puede consistir el evento
condicionante o el modo pues si en la condición puede ser completamente ajeno al
comportamiento o actividad del donatario, y de no ser así, y dentro del margen que

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Núm. 101